Dakle, procjena vrijednosti nekretnine je određivanje njene tržišne cijene danas nakon prodaje ili troška korištenja ovog objekta, na primjer, po. Danas je prihodovni pristup glavni u vrednovanju nekretnina, daleko ispred i. Dakle, šta je prihodovni pristup i kako ga možete koristiti za određivanje vrijednosti nekretnine?

Suština dohodovnog pristupa

Kada se koristi prihodovni pristup u procjeni vrijednosti nekretnina, procjenitelj izračunava vrijednost na osnovu očekivane dobiti koju će donijeti u budućnosti. Može se koristiti samo ako se budući prihodi i rashodi povezani sa predmetom mogu tačno predvidjeti.

Da bi koristio ovu opciju u procjeni vrijednosti nekretnina, procjenitelj mora:

1. Postavite vremenski okvir za period prognoze. Ovaj vremenski okvir će se shvatiti kao vremenski period u budućnosti za koji će se, od trenutka procjene, vršiti kalkulacije i predviđanja budućih prihoda i rashoda, kao i faktora koji na njih mogu uticati;
2. Procijenite koliki profit nekretnina može generirati tokom predviđenog vremenskog perioda. I također donijeti zaključke o daljem toku prihoda nakon predviđenog perioda;
3. Postavite diskontnu stopu. Osniva se u skladu sa investicijama koje generišu prihode uporedive sa nekretninama koje imaju sličan nivo rizika. Ova stopa je potrebna da bi se budući profit doneo u vreme procene;
4. Izračunajte budući tok prihoda u utvrđenom roku i nakon njegovog završetka ove podatke dovesti na iznos u trenutku procjene.

Postoji nekoliko koraka koji pomažu u pojednostavljenju izračunavanja prihoda. algoritam:

1. bruto prihod (IG) u ovom slučaju se obračunava na osnovu trenutnih, aktuelnih tarifa i stopa na tržištu nekretnina za slične objekte.
2. Obračun procjene gubitke od nepotpunog korišćenja nekretnine ili manjkavosti u plaćanju zakupaca treba izvršiti na osnovu analize datog tržišta, na određenoj teritoriji, uzimajući u obzir njegovu dinamiku i prirodu. Izračunata cifra se mora oduzeti od bruto prihoda da bi se na kraju dobio stvarni bruto prihod (GIR).
3. Za pravo utvrđivanje troškova, treba ih podijeliti u nekoliko grupa i svaku posebno izračunati:
   • operativni troškovi– troškovi u vezi sa održavanjem objekta;
   • fiksni troškovi– oni odbici koji se ne mijenjaju tokom vremena, na primjer, amortizacija, plaćanja hipoteke, poreski odbici i tako dalje.
   • rezervni troškovi- određeni iznos koji je potreban u slučaju neplaniranih kvarova ili prinudne kupovine.
4. Kalkulacija neto profit, primljen u slučaju prodaje objekta.
5. Kalkulacija stope.

Kako izračunati procjenu imovine prema prihodovnom pristupu

Može se proizvesti na dva načina.

1. Direktna kapitalizacija prihoda.

Pažnja! Ova opcija se koristi za dugoročno stabilan i prilično visok profit. Ili ako se profit stalno povećava u jednakim udjelima.

Rezultat ove kalkulacije će biti stvarni ukupni trošak nekretnine.

C = COD/KK,

gdje je C cijena objekta (izražena u novčanim jedinicama);

CC – koeficijent kapitalizacije (u procentima);

NOR – neto poslovni prihod.

Dakle, onda se ispostavlja da se metoda direktne kapitalizacije svodi na dovođenje godišnje NPV na trenutnu vrijednost.

Ova opcija se ne može koristiti ako je dobit neujednačena i nedosljedna ili ako imovina još nije u vlasništvu.

Algoritam za izračunavanje ove metode bit će sljedeći:

1. Izračunajte koliki će neto godišnji prihod nekretnina ostvariti svojim najefikasnijim korištenjem.
2. Izračunajte stopu kapitalizacije.
3. Izračunajte cijenu nekretnine koristeći formulu.

1. (DDP).

Složeniji je za proračune od prethodnog. Metoda je primjenjiva u sljedećim slučajevima:

1. razlika u tokovima dobiti u određenom vremenskom periodu;
2. sezonskost prihoda i rashoda imovine;
3. imovina koja se procjenjuje nije jedan objekat, već višeslojni i višenamjenski kompleks;
4. objekat može biti u izgradnji ili renoviranju.

Algoritam proračuna za ovu metodu uključuje sljedeće tačke:

1. Određivanje vremenskog okvira. Međunarodni standard po ovom pitanju je 5 – 10 godina, na ruskom tržištu – 3 – 5 godina.
2. Proračun očekivanih novčanih tokova.

Da biste izračunali očekivane protoke, izračunajte:

• potencijalni bruto prihod;
• novčani tok prije oporezivanja;
• tok gotovine nakon oporezivanja;
• stvarni bruto prihod.

Pomoću ove metode izračunava se vrijednost nekretnine:

PV – trenutna vrijednost;

Ci – novčani tok perioda t;

It – diskontna stopa;

M – rezidualna vrijednost.

Primjer izračunavanja takvih problema može biti sljedeća situacija. Pretpostavimo da je novčani tok za 12 mjeseci na kraju vremenskog okvira bio 200 hiljada rubalja, diskontna stopa je bila 26%, a vlasnik vjeruje da će se na kraju predviđenog vremenskog perioda rast prihoda stabilizirati i iznositi 4 % godišnje. Koliko će preduzeće koštati?

U ovom slučaju, buduća cijena preduzeća će se odrediti pomoću formule:

Ukupno, nalazimo da će na kraju predviđenog vremenskog okvira cijena nekretnine iznositi 909,1 hiljada rubalja.

Prednosti i mane pristupa prihoda

Glavne i nesumnjive prednosti ove metode, naravno, uključuju jednostavnost proračuna. Sasvim jednostavne i optimizirane formule pomažu da se procjena izvrši brzo i bezbolno.

Pažnja! Druga prednost je ta metoda pomaže u odrazu tržišne situacije i jasno je pokazuje. To se događa jer da bi procijenio nekretnine ovom metodom, procjenitelj mora analizirati ogroman broj ugovora i drugih dokumenata koji potvrđuju transakcije na tržištu, pregledati njihove iznose i donijeti zaključak.

Ova metoda također ima nekoliko ograničenja:

1. Koristeći ovu metodu ne može se koristiti u vremenima krize, budući da se u početku pretpostavlja da će profit teći ravnomjerno i konstantno tokom cijelog vremenskog perioda. A ekonomska kriza može poremetiti ove isplate, a samim tim uticati na prihod koji se ostvaruje od imovine u budućnosti.
2. Takođe ovaj metod ne može se primijeniti u uslovima nedostatka informacija. Njegova cijela suština svodi se na analizu procesa koji se odvijaju na tržištu i zaključaka iz njih o sticanju budućeg profita. izrada proračuna.
3. Ova metoda ne može se koristiti za otvaranje novog poslovanja, budući da visina njegovog profita ne može biti konstantna i ima nagli oblik. Takođe se ne može koristiti u periodu rekonstrukcije ili antikriznog predloga preduzeća, jer ti podaci ne mogu biti trajni.

Pažnja! Ova metoda je najpogodnija samo za one kompanije i firme iz kojih dolazi profit ravnomerno i konstantno.

Na osnovu čega se može odbiti prihodovni pristup vrednovanju nekretnina?

Ova metoda ispituje objekte nekretnina izvana i njihovu atraktivnost.

Odnosno, na koji prihod možete računati u budućnosti. Ne zaboravite da je bez nekih podataka, na primjer, stopa kapitalizacije ili nepoznavanja situacije na tržištu, postotak pouzdanosti rezultirajućih budućih vrijednosti profita značajno smanjen.

Pravila za primjenu prihodovnog pristupa navode da se na njega možete osloniti samo ako imate potpune i, što je najvažnije, pouzdane informacije o predviđanju budućih prihoda i rashoda.

Dakle, ako u periodu procene procenitelj nema ove informacije ili one nisu u potpunosti, pa je stoga nemoguće pouzdano predvideti budući novčani tok, onda to može poslužiti kao osnova za odbijanje primene prihoda.

Postoje i drugi razlozi za odbijanje. Prvo, to može biti informacija koju daje vlasnik nekretnine da će se objekat koristiti samo za stambene svrhe, odnosno biće nemoguće ostvariti bilo kakvu komercijalnu korist od ovog objekta, pa će je, shodno tome, biti nemoguće predvidjeti.

Drugo, ako tržište zakupa stanova nije razvijeno u gradu, a ako je razvijeno, onda je pod zemljom, bez registracije i pravilnog izvršenja ugovora, a procjenitelj ne može prikupiti dovoljno istinitih podataka o cijeni zakupa, on također ima pravo odbiti ovu metodu. Stoga je uvijek potrebno osloniti se na pouzdane i istinite informacije.

Stručne konsultacije

Video ispod je jasna i energična prezentacija teme. Analitičar Boris Gorodilov govori o principima i neophodnim uslovima za korišćenje prihoda.

Svaki od njih se primenjuje u zavisnosti od vrste objekta, porekla sredstava za njegovo sticanje i mnogih drugih faktora. Da bismo razumjeli u kojim slučajevima je najprikladnije koristiti jedan ili drugi pristup, potrebno je detaljno razumjeti mehaniku njihove implementacije.

Počnimo od pristupa zasnovanog na troškovima, koji se uglavnom koristi u odnosu na samostojeće zgrade, domaćinstva i industrijske objekte. Suština ovog pristupa pretpostavlja činjenicu da investitor neće platiti za objekat više od cijene izgradnje objekta slične namjene i efikasnosti. Postoje dvije metode prema kojima procjenu komercijalnih nekretnina i zemljišne parcele koristeći pristup zasnovan na troškovima.

• Prvi od njih je metoda povlačenja. Prema njemu, tržišna vrijednost objekta utvrđuje se na osnovu troškova potrebnih za njegovu obnovu ili čak zamjenu, uzimajući u obzir postojeće habanje.
• Drugi je način utvrđivanja troškova razvoja. U većini slučajeva odnosi se na neizgrađeno zemljište i označava vrijednost zemljišta na osnovu činjenice da će biti podijeljeno na parcele koje će kasnije biti stavljene na prodaju. Tada se od procijenjenog prihoda oduzimaju troškovi njihovog uređenja, što nam omogućava da dobijemo tržišnu vrijednost zemljišta.

Sljedeći pristup koji ćemo razmotriti je komparativni. Prema njemu vrednovanje komercijalnih nekretnina nastaje na osnovu poređenja podataka o cijeni sličnih objekata kada se prodaju. Ovaj pristup zahteva poštovanje sledećih uslova: objekat ne sme biti jedinstven, procenitelj mora da operiše sa najtačnijim informacijama, uključujući statistiku o sličnim transakcijama, a faktori koji utiču na cenu dotičnih analoga moraju biti uporedivi. Komparativni pristup uključuje četiri koraka.

• Prvi je potraga za uspješnim transakcijama na sličnim nekretninama u određenom segmentu tržišta nekretnina.
• Zatim slijedi provjera primljenih informacija kako bi se potvrdila činjenica da je kupoprodaja obavljena pod normalnim tržišnim uslovima.
• Zatim se objekt procjene uspoređuje sa već prodatim analozima. U ovom slučaju, preduvjet je da se uzmu u obzir sve razlike između objekata koji se uspoređuju.
• Poređenje se završava obračunom tržišne vrijednosti nekretnina na osnovu analize razlike u cijenama predmetnih objekata.

Pa, u zaključku, treći pristup, uz pomoć kojeg procjenu komercijalnih nekretnina- isplativo. Ovaj pristup vam omogućava da odredite vrijednost objekta na osnovu očekivanog prihoda od njega i može se primijeniti samo na nekretnine koje mogu ostvariti prihod. Prema principima ove metode, tržišna vrijednost procijenjenog objekta je ukupno očekivani prihod ili druge koristi prikazane na datum procjene. Suštinu dohodovnog pristupa vrednovanju najlakše je opisati jednom jednostavnom formulom, prema kojoj je vrednost objekta odnos očekivanog prihoda od njega i koeficijenta ili stope kapitalizacije. Posljednje vrijednosti u ovoj formuli predstavljaju stopu prihoda, koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti objekta koji se procjenjuje i omjer tržišne vrijednosti objekta i prihoda koji on generiše. Implementacija vrednovanja primenom dohodovnog pristupa takođe se odvija u nekoliko faza.

• Prvo se procjenjuju svi mogući prihodi od objekta.
• Zatim se izračunava stvarni bruto prihod.
• Zatim se uzimaju u obzir svi troškovi povezani sa procijenjenim objektom (podijeljeni na uslovno konstantne, uslovno varijabilne i rezerve).
• Sljedeći korak je izračunavanje neto operativnog prihoda imovine.
• A proces se završava pretvaranjem procijenjenog prihoda u tržišnu vrijednost objekta.

Važno je shvatiti da konačna tržišna cijena otkrivena prilikom procjene vrijednosti nekretnine direktno zavisi od primjene jednog ili drugog pristupa. Stoga je odabir pravog pristupa ocjenjivanju ključ za najefikasnije rezultate procjene i siguran znak iskusnog procjenitelja.

Zakupnina za procjenu vrijednosti poljoprivrednog i šumskog zemljišta; dio prihoda od imovinskog kompleksa koji se pripisuje izgrađenoj zemljišnoj parceli; zakupnina za procjenu naselja; prihod od povećanja vrednosti zemljišne parcele, dobijen prilikom buduće prodaje ili kada je založen uz hipotekarni kredit.

Ovo je pristup zemljišnoj parceli kao vrsti novčanog kapitala i, shodno tome, izračunavanje stope kapitalizacije na osnovu karakteristika tržišta novca na dan vrednovanja metodom kumulativne izgradnje; (analiza uporedne prodaje)

Upoređivanje predmetnog zemljišta sa parcelama koje se prodaju na tržištu i prilagođavanje kako bi se uzele u obzir razlike između predmetnog zemljišta i svake od uporednih lokacija, potrebno je izvršiti prilagođavanja cijene uporedivog zemljišta. lokaciju kako bi se odredila po kojoj cijeni bi se mogla prodati ako bi imala iste karakteristike kao imovina koja se procjenjuje

Analiza datih cijena analoga i izvođenje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti procijenjenog zemljišta Nakon usklađivanja cijena odabranih analoga potrebno je usaglasiti dobijene rezultate za konačnu procjenu vrijednosti zemljišta. plot.

Troškovni pristup procjeni tržišne vrijednosti zemljišne parcele zasniva se na činjenici da investitor, uz dužnu opreznost, neće platiti za parcelu veći iznos od onoga što bi koštalo stjecanje odgovarajuće parcele i podizanje zgrade na njoj. slične namjene i korisnosti u roku prihvatljivom za izgradnju. Troškovni pristup uključuje nekoliko metoda

Metoda se uglavnom primjenjuje na neizgrađenom zemljištu. Ovim metodom se utvrđuje ukupna vrijednost zemljišta, pod pretpostavkom da će ono biti podijeljeno na pojedinačne zemljišne parcele koje će se prodavati. Od novčanih prihoda od prodaje parcela oduzimaju se svi troškovi njihovog uređenja i na taj način se utvrđuje vrijednost neizgrađenog zemljišta.

Svaka od gore navedenih metoda vrednovanja zemljišta zasnovana je na ulaznim podacima prikupljenim sa tržišta, ali imaju različite izvore za dobijanje informacija. Na tržištu nekretnina, sva tri pristupa, kada se koriste pouzdani podaci, dovode do približno istih rezultata, ali s obzirom na neravnotežu ponude i potražnje, nedostatak svijesti potencijalnog korisnika, kao i moguću nisku efikasnost korištenja datoj zemljišnoj parceli, rezultati proračuna korišćenjem gore navedenih metoda vrednovanja zemljišta možda se neće poklapati.

Osnovni pristupi vrednovanju nekretnina (na osnovu troškova, prihoda, komparativni)

U procjeni vrijednosti nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: troškovni, tržišni i prihodovni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i procedure. Otkriva se konceptualna sličnost pristupa procjeni različitih imovinskih objekata. Istovremeno, tip objekta koji se vrednuje određuje karakteristike specifičnih metoda koje proizilaze iz specifičnih problema vrednovanja koji su svojstveni, po pravilu, samo ovoj vrsti imovine.

Isplativ pristup

Troškovni pristup vrednovanju nepokretnosti zasniva se na poređenju troškova stvaranja objekta nekretnine sa troškom vrednovanih ili uporedivih objekata. Pristup se zasniva na proučavanju mogućnosti investitora u kupovini nekretnine i zasniva se na principu supstitucije, koji glasi da kupac za nekretninu neće platiti više nego što bi koštalo da dobije odgovarajuću građevinsku parcelu i izgradi sličan objekat. namjeni i kvalitetu u doglednom periodu bez značajnijih zastoja.

• 1. Obračun troškova nabavke ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta u svrhu njegovog optimalnog korišćenja;
• 2. Procjena zamjenske cijene procijenjene zgrade. Obračun zamjenske cijene zasniva se na kalkulaciji troškova rekonstrukcije predmetnog objekta, na osnovu trenutnih cijena i uslova proizvodnje sličnih objekata na određeni datum.
• 3. Utvrđivanje količine fizičkog, funkcionalnog i vanjskog habanja imovine;
• 4. Procjena visine poslovne dobiti (profita investitora);
• 5. Obračun konačne vrijednosti objekta procjene usklađivanjem troška zamjene za habanje, nakon čega slijedi povećanje rezultirajuće vrijednosti za cijenu zemljišne parcele.

Troškovni pristup je najprikladniji kada se procjenjuju objekti koji su nedavno pušteni u rad, on dovodi do najuvjerljivijih rezultata u slučaju dovoljno opravdane cijene zemljišne parcele i neznatnog akumuliranog habanja poboljšanja. Troškovni pristup je legitiman pri procjeni troškova planiranih objekata, objekata posebne namjene i druge imovine, transakcije za koje se rijetko sklapaju na tržištu, a mogu se koristiti u procjeni vrijednosti u svrhe osiguranja. Ovakav pristup prilikom procjene objekata koji su podložni rekonstrukciji omogućava da se utvrdi da li će troškovi izgradnje biti nadoknađeni povećanjem poslovnih prihoda ili prihoda od prodaje imovine. Upotreba troškovnog pristupa u ovom slučaju izbjegava rizik od viška kapitalnih ulaganja.

Takođe, troškovni pristup se koristi za potrebe oporezivanja imovine pravnih i fizičkih lica, prilikom oduzimanja nepokretnosti, radi analize najboljeg i najefikasnijeg korišćenja zemljišne parcele.

Određivanje vrijednosti zemljišne parcele

U skladu sa čl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kada se vlasništvo nad zgradom, građevinom, građevinom koja se nalazi na tuđoj zemljišnoj parceli prenese na drugu osobu, on stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne parcele koju zauzima zgrada, strukture, strukture i neophodnih za njihovu upotrebu, pod istim uslovima i u istom iznosu kao i prethodni vlasnik.

Od svih metoda vrednovanja zemljišta, metoda uporedne analize prodaje je od odlučujućeg značaja.

Zamjenski trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje obračunava se u tekućim cijenama kao nova (bez uzimanja u obzir akumulirane amortizacije) iu odnosu na datum procjene. Osnova za utvrđivanje troška zamjene je obračun troškova vezanih za izgradnju objekta i njegovu isporuku kupcu. U zavisnosti od redosleda obračuna ovih troškova u trošku izgradnje, uobičajeno je razlikovati direktne i indirektne troškove.

Direktni troškovi su direktno vezani za izgradnju (troškovi materijala, plate građevinskih radnika, troškovi građevinskih mašina i mehanizama, itd.). Indirektni troškovi su troškovi koji nisu direktno povezani sa izgradnjom (naknade organizacijama za projektovanje i procjenu, troškovi ulaganja u zemljište, troškovi marketinga, osiguranja i reklamiranja, itd.). Dobit investitora odražava troškove upravljanja i organizacije izgradnje, generalnog nadzora i poslovne rizike vezane za razvoj. Dobit preduzetnika utvrđuje se kao dio dobiti od prodaje objekta. Bez obzira na visinu kamate i pripadajuću osnovicu (komponentu vrijednosti imovine), visina poslovne dobiti ostaje konstantna.

Glavni izvor uporednih podataka o cijeni nekretnina su ugovori o građenju za izgradnju objekata sličnih onom koji se procjenjuje. Osim toga, procjenitelji dizajna obično održavaju vlastite baze podataka trenutnih cijena za proizvedene kuće, poslovne zgrade, stanove, hotele, maloprodajne zgrade i industrijske zgrade. Trenutno u Rusiji postoji sistem standarda i nivoa cijena utvrđenih odgovarajućim indeksima cijena.

Pod uticajem različitih prirodnih i funkcionalnih faktora, izgrađeni objekti gube svoje performanse i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utiču vanjski ekonomski utjecaji iz neposrednog okruženja i promjene u tržišnom okruženju. Istovremeno se pravi razlika između fizičkog habanja (gubitak performansi), funkcionalnog starenja (gubitak tehnološke usklađenosti i vrijednosti zbog naučno-tehnološkog napretka), vanjskog ili ekonomskog habanja (promjene atraktivnosti objekat u smislu promjena u vanjskom okruženju i ekonomske situacije u regionu). Sve zajedno, ove vrste habanja čine akumulirano trošenje, koje će biti razlika između zamjenske cijene predmeta i cijene reprodukcije (zamjene) vrijednog predmeta.

Najpotpuniji i najpouzdaniji izvor informacija o tehničkom stanju zgrade ili građevine je materijal iz prirodnog premjera. Prvi uslov za sprovođenje ovakvih istraživanja treba da bude tačno određivanje funkcionalne namene objekta koji se procenjuje: upotreba za predviđenu svrhu ili uz promenu tehnoloških i funkcionalnih parametara. U ovom slučaju potrebno je prikazati granice promjena opterećenja i utjecaja na nosive konstrukcije zgrada.

Drugi uslov za sprovođenje istraživanja je dobijanje potpunih informacija o prirodno-klimatskim parametrima i specifičnim faktorima koji utiču na područje na kome se objekat nalazi i njihovim promenama u procesu čovekovih aktivnosti.

Tržišni pristup

Neophodan preduvjet za primjenu metoda tržišnog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim objektima nekretnina (koje su uporedive po namjeni, veličini i lokaciji) koje su se dogodile pod uporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti za financiranje transakcije) .

Uporedni pristup zasniva se na tri osnovna principa vrednovanja nekretnina: ponuda i potražnja, supstitucija i doprinos. Zasnovano na ovim principima vrednovanja nekretnina, tržišni pristup koristi niz kvantitativnih i kvalitativnih metoda za izolaciju komparatora i mjerenje prilagođavanja tržišnih podataka za uporedive nekretnine radi modeliranja vrijednosti imovine koja se procjenjuje.

Osnovni princip u tržišnom pristupu vrednovanju nekretnina je princip supstitucije, koji kaže da potencijalni kupac neće platiti cenu za nekretninu koja premašuje cenu sticanja slične nekretnine, sa njegovog stanovišta.

Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa vezane su za neprozirnost ruskog tržišta nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene transakcija nekretninama nisu poznate. S tim u vezi, prilikom provođenja procjene često se koriste cijene ponuda za objekte stavljene na prodaju.

Metoda poređenja prodaje utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine na osnovu analize nedavnih prodaja uporedivih nekretnina koje su slične veličine i upotrebe predmetnoj imovini. Ova metoda određivanja vrijednosti pretpostavlja da će tržište odrediti cijenu za imovinu koja se procjenjuje na isti način kao i za uporedive, konkurentne nekretnine. Za primjenu metode poređenja prodaje stručnjaci koriste niz principa vrednovanja, uključujući i princip zamjene.

Primjena metode poređenja prodaje sastoji se od uzastopnog izvođenja sljedećih koraka:

• 1. detaljno istraživanje tržišta u cilju dobijanja pouzdanih informacija o svim faktorima relevantnim za objekte uporedive korisnosti;
• 2. identificiranje odgovarajućih jedinica poređenja i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;
• 3. poređenje objekta koji se vrednuje sa odabranim objektima poređenja radi usklađivanja njihovih prodajnih cena ili isključenja sa liste onih koji se porede;
• 4. dovođenje određenog broja prilagođenih pokazatelja vrijednosti uporedivih objekata na tržišnu vrijednost imovine koja se procjenjuje.

Uredi za nekretnine, državni izvori, vlastite baze podataka, publikacije itd. mogu se koristiti kao izvori informacija o tržišnim transakcijama nekretninama.

Nakon odabira jedinice poređenja, potrebno je odrediti glavne pokazatelje ili elemente poređenja pomoću kojih se može modelirati vrijednost objekta kroz potrebna prilagođavanja kupoprodajnih cijena uporedivih nekretnina.

U praksi vrednovanja, prilikom utvrđivanja vrednosti nepokretnosti, identifikuju se sledeći glavni elementi poređenja: preneta prava na nepokretnosti, uslovi finansijskih poravnanja pri kupovini nepokretnosti, uslovi prodaje (čistoća transakcije), vreme prodaje, funkcionalna namjena objekta, lokacija, pogodnost pristupnih puteva, površina objekta, tehničko stanje i stepen završne obrade prostorija.

Ova metoda je najefikasnija za predmete koji se redovno prodaju.

Za identifikaciju elemenata za mjerenje prilagođavanja koriste se kvantitativne i kvalitativne tehnike.

Kvantitativne metode uključuju:

• - analiza uparene prodaje (dvije različite prodaje se upoređuju kako bi se odredilo prilagođavanje za jednu stavku poređenja);
• - statistička analiza (metoda se zasniva na korišćenju matematičke statistike za sprovođenje korelacione i regresione analize);
• - analiza sekundarnog tržišta (ovom metodom se utvrđuje visina prilagođavanja na osnovu podataka koji nisu direktno povezani sa objektom evaluacije ili objektom poređenja) i drugo.

Kvalitativne metode uključuju:

• - klasifikaciona (komparativna) analiza (metoda je slična analizi uparene prodaje, samo što se usklađivanja ne iskazuju u procentima ili novčanim iznosima, već u kategorijama nejasne logike);
• - analiza distribucije (uporedna prodaja se raspoređuje u opadajućem redosledu adekvatnosti, zatim se utvrđuje mesto objekta procene u nizu uporednih prodaja).

Pristup prihodima

Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenom dohodovnog pristupa zasniva se na principu očekivanja. U skladu sa ovim principom, tipičan investitor, odnosno kupac nekretnine, kupuje je u očekivanju budućeg prihoda od korišćenja. S obzirom na to da postoji direktna veza između veličine investicije i koristi od komercijalne upotrebe investicionog objekta, vrijednost nekretnine se definira kao vrijednost prava na ostvarivanje prihoda koji ostvaruju, drugim riječima, vrijednost objekta nekretnine definira se kao trenutna vrijednost budućeg prihoda ostvarenog od strane objekta procjene.

Prednost dohodovnog pristupa u odnosu na troškovni i tržišni pristup je što bliže odražava ideju investitora o nekretnini kao izvoru prihoda, odnosno ovaj kvalitet nekretnine se uzima u obzir kao glavni faktor cijene. . Glavni nedostatak dohodovnog pristupa je što se, za razliku od druga dva pristupa, zasniva na podacima prognoze.

Glavne faze postupka ocjenjivanja u ovom pristupu:

1. Izrada prognoze budućih prihoda od izdavanja procijenjenih površina za period vlasništva i na osnovu dobijenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (PVI) koji se izračunava po formuli:

PVD = S * Ca, gdje

S - površina za najam, m2;

Sa - cijena najma po 1 m2.

2. Utvrđivanje, na osnovu analize tržišta, gubitaka od neiskorišćenosti prostora i naplate zakupnine, obračun stvarnog bruto prihoda (DVI). Po pravilu, vlasnik na duži rok nema mogućnost da stalno izdaje 100% površine zgrade. Gubici zakupnine nastaju zbog nedovoljne zauzetosti imovine i neplaćanja zakupnine od strane nesavjesnih zakupaca. Stepen upražnjenosti imovine koja donosi prihod karakteriše koeficijent neiskorišćenosti, određen odnosom količine nezakupljenog prostora i iznosa ukupne površine koja se daje u zakup.

Obračun stvarnog bruto prihoda (DVI) vrši se pomoću formule:

DVD = PVD * Kz * Ks, gdje

DVD - stvarni bruto prihod;

PVP - potencijalni bruto prihod;

Kz - faktor iskorištenosti prostora;

Kc - omjer naplate.

Treba napomenuti da je DVD-u obračunatom na gore navedeni način potrebno pored plaćanja zakupnine dodati i druge prihode ostvarene radom objekta (npr. za korištenje dodatnih usluga - parking i sl.) .

3. Obračun troškova poslovanja nekretnine koja se vrednuje, koji se zasniva na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na datom tržištu. Troškovi mogu biti uslovno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljište), uslovno varijabilni (komunalne usluge, rutinske popravke, plate osoblja za održavanje, itd.), troškovi zamjene (troškovi periodične zamjene dotrajalih konstrukcijskih komponenti). elementi).

Dakle, procijenjeni operativni troškovi se oduzimaju od DV, a rezultirajuća cifra je neto operativni prihod (NOI).

4. Preračunavanje neto prihoda iz poslovanja u tekuću vrijednost objekta.

Metoda direktne kapitalizacije je metoda za određivanje tržišne vrijednosti objekta koji ostvaruje prihod, zasnovana na direktnoj konverziji najtipičnijeg prihoda prve godine u vrijednost dijeljenjem sa koeficijentom kapitalizacije dobijenim na osnovu analize tržišnih podataka. o odnosu neto prihoda i vrijednosti imovine slične procijenjenom objektu, dobijene tržišnom metodom ekstrakcije. Ovu zapadnjačku klasičnu verziju metode direktne kapitalizacije, u kojoj se koeficijent kapitalizacije izdvaja iz tržišnih transakcija, praktično je nemoguće primijeniti u ruskim uvjetima zbog poteškoća u prikupljanju informacija (najčešće su uslovi i cijene transakcija povjerljive informacije ). Na osnovu ovoga, u praksi je neophodno koristiti algebarske metode za konstruisanje koeficijenta kapitalizacije, koje predviđaju odvojenu procenu stope prinosa na kapital i stope prinosa.

Treba napomenuti da je metod direktne kapitalizacije primenljiv na vrednovanje postojeće imovine koja na datum procene ne zahteva velika kapitalna ulaganja u popravke ili rekonstrukciju.

Procjenitelj
Independent Consulting Group
"2K Audit - Poslovne konsultacije"

Troškovni pristup koji se koristi za vrednovanje nepokretnosti zasniva se na pretpostavci da su troškovi neophodni za stvaranje vrednovanog objekta u postojećem stanju ili reprodukciju njegovih potrošačkih svojstava, zajedno sa tržišnom vrednošću zemljišne parcele na kojoj se ovaj objekat nalazi, prihvatljivo uputstvo za određivanje tržišne vrednosti predmeta procene.

Posebnost primjene troškovnog pristupa je razumijevanje procjenitelja razlike između zamjenske cijene (troška reprodukcije) objekta i zamjenske cijene. Trošak zamjene (trošak reprodukcije) utvrđuje se troškovima u tekućim cijenama za izgradnju tačne kopije procijenjenog objekta uz korištenje istih arhitektonsko-planskih rješenja, građevinskih konstrukcija i materijala i uz isti kvalitet građevinsko-montažnih radova. Prilikom utvrđivanja zamjenske cijene reproducira se isto funkcionalno istrošenost objekta i isti nedostaci u arhitektonskim rješenjima koje ima procijenjeni objekat. Zamjenski trošak je određen troškom, u tekućim cijenama, izgradnje nekretnine ekvivalentne korisnosti nekretnine koja se procjenjuje, ali izgrađena u novom arhitektonskom stilu koristeći savremene standarde, materijale, dizajn i tlocrt.

Dakle, zamjenski trošak se izražava troškovima reprodukcije tačne kopije objekta, a zamjenski trošak se izražava troškovima stvaranja modernog analognog objekta.

Granica između zamjenske cijene objekta i njegove zamjenske cijene je uvijek proizvoljna, a procjenitelj u svakom konkretnom slučaju mora riješiti problem izbora jedne ili druge vrste vrednovanja u zavisnosti od uslova za primjenu troškovnog pristupa.

Prema standardima Ruskog društva procjenitelja (STO ROO 21-01-95), prilikom procjene nekretnina korištenjem troškovnog pristupa, preporučuje se dosljedno utvrđivanje:
tržišna vrijednost zemljišne parcele;
vraćena vrijednost imovine ili zamjenski trošak;
iznos akumuliranog kumulativnog habanja objekta;
tržišnu vrijednost nekretnine metodom troška kao zbir cijene parcele i zamjenske cijene objekta umanjene za akumuliranu amortizaciju.

Određivanje vrijednosti zemljišne parcele

U praksi vrednovanja, utvrđivanje vrednosti zemljišta razmatra se sa stanovišta njegove raspoloživosti za najbolju i najefikasniju ekonomsku upotrebu. U procjeni vrijednosti nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, dok se smatra da poboljšanja doprinose vrijednosti.
Prilikom procjene zemljišne parcele posebnu pažnju treba obratiti na sastav imovinskih prava koja se procjenjuju. U ruskim uslovima, predmet procene nije potpuno (apsolutno) vlasništvo nad zemljišnom parcelom, već samo pravo korišćenja na osnovu zakupa, tj. pravo korišćenja i zauzimanja imovine na određeni period iu skladu sa određenim uslovima navedenim u ugovoru o zakupu. Shodno tome, izraz ovog procijenjenog prava je tržišna vrijednost prava zakupa zemljišne parcele.

Teorija vrednovanja identifikuje pet glavnih metoda za određivanje vrednosti zemljišta:
1. Način kapitalizacije zemljišne rente (prihodni pristup).
2. Metoda korelacije (transfera).
3. Način razvoja (ovladavanje).
4. Tehnika ostataka za zemlju.
5. Metoda direktne komparativne analize prodaje.

Utvrđivanje vrijednosti zemljišne parcele metodom kapitalizacije zemljišne rente (prihodni pristup) sastoji se od kapitalizacije prihoda dobijenih od plaćanja zakupnine. Zbog činjenice da praksa davanja privatnog zemljišta u zakup još uvijek nije rasprostranjena u Rusiji, uglavnom se daju u zakup državne i općinske zemljišne parcele. Plaćanje zakupnine u ovom slučaju je regulisano standardnom cijenom zemljišta, koja je neadekvatna njegovoj tržišnoj vrijednosti, pa u praksi korištenje metoda kapitalizacije zemljišne rente ne daje dovoljno objektivne rezultate.

Metoda korelacije (transfera) sastoji se od utvrđivanja odnosa između vrijednosti zemljišne parcele i poboljšanja izgrađenih na njoj. Procjenitelj procjenjuje ukupnu vrijednost izgrađene parcele, od nje oduzima cijenu zgrada i objekata i dobija vrijednost zemljišne parcele. Metoda uparivanja je prikladna kada nema dovoljno uporedivih prodaja slobodnih zemljišnih parcela.

Razvojna (razvojna) metoda je pojednostavljeni model investicione analize najbolje upotrebe zemljišne parcele, koji nema analoga u uporedivim prodajama. U pravilu su to nestandardne velike zemljišne mase za koje se rješava pitanje njihovog racionalnog razvoja. Takvi slučajevi su prilično česti u ruskoj praksi vrednovanja.

Tehnika bilansa zemljišta je univerzalna metoda vrednovanja, ali je najefikasnija kada nema informacija o uporedivim prodajama praznih parcela i informacija o isplativosti imovine. U ovom slučaju, metoda troškova se koristi za procjenu troškova poboljšanja i, koristeći koeficijent kapitalizacije za zgradu, utvrđuje se dio neto poslovnog prihoda koji joj se može pripisati. Ostatak neto poslovnog prihoda cjelokupne imovine se pretvara u procijenjenu vrijednost korištenjem stope kapitalizacije zemljišta.

Najpouzdanijim od svih navedenih metoda u svjetskoj praksi smatra se metoda direktne komparativne analize prodaje. Obračun metodom komparativne analize prodaje sastoji se od analize stvarnih kupoprodajnih transakcija sličnih zemljišnih parcela, upoređivanja sa onim koje se vrednuju i odgovarajućih prilagođavanja za razlike koje postoje između uporedivih parcela i parcela koje se vrednuju. Kao rezultat, prvo se utvrđuje prodajna cijena svake uporedive parcele kao da ima iste karakteristike kao predmetna parcela, a zatim se utvrđuje ponderisana prosječna vrijednost predmetne parcele.

Utvrđivanje zamjenske cijene nekretnine ili zamjenske cijene

Postoje četiri načina za izračunavanje troškova zamjene ili zamjene:
1. Metoda kvantitativne analize.
2. Metoda obračuna po elementima (metoda obračuna troškova za uvećane elemente konstrukcije).
3. Metoda uporednih jedinica.
4. Metoda indeksa.

Metoda kvantitativne analize sastoji se u izradi procjena troškova za sve vrste radova potrebnih za izgradnju pojedinih konstruktivnih elemenata objekta i objekta u cjelini: troškovi rada, materijala, sredstava mehanizacije rada. Ovim troškovima se moraju dodati režijski troškovi i profit programera, kao i troškovi projektovanja, izgradnje, nabavke i instalacije opreme neophodne za reprodukciju poboljšanja koja se procenjuju. Metoda kvantitativne analize je najpreciznija, ali i najzahtjevnija. Za njegovu upotrebu potrebni su visokokvalifikovani procjenitelji i veliko iskustvo u izradi građevinskih procjena.

Metoda obračuna po elementima je modifikacija kvantitativne metode, ali je mnogo manje radno intenzivna, jer se zasniva na korišćenju agregiranih procjena i cijena, a ne pojedinačnih. Kao jedinice za mjerenje troškova uzimaju se najkarakterističniji pokazatelji konstruktivnih elemenata (1 kubni metar cigle, 1 kvadratni metar krovišta itd.).

Metoda komparativne jedinice zasniva se na upoređivanju cijene jedinice potrošačkih svojstava objekta koji se procjenjuje sa cijenom slične mjerne jedinice slične standardne strukture. Suština metode je da se za objekt koji se ocjenjuje odabire analogni objekt koji je sličan onome koji se ocjenjuje u pogledu konstrukcijskih karakteristika, korištenih materijala i tehnologije izrade. Tada se trošak mjerne jedinice analognog objekta (1 kubični m, 1 m², itd.) množi sa brojem jedinica objekta koji se vrednuje. Ovo je najjednostavniji način za procjenu imovine i naširoko ga koriste procjenitelji, posebno pri revalorizaciji osnovnih sredstava preduzeća.

Indeksna metoda se sastoji u utvrđivanju troška zamjene procijenjenog objekta množenjem knjigovodstvene vrijednosti sa odgovarajućim indeksom revalorizacije. Indekse za revalorizaciju osnovnih sredstava odobrava Državni komitet za statistiku Rusije i periodično se objavljuju u štampi.

Određivanje iznosa akumulirane kumulativne amortizacije

U troškovnom pristupu, definicija amortizacije se koristi kako bi se uzele u obzir razlike u karakteristikama nove imovine i stvarne imovine koja se vrednuje. Uzimanje u obzir amortizacije objekta je svojevrsno usklađivanje troška novouređene zgrade kako bi se utvrdila vrijednost procijenjenog objekta.
U zavisnosti od faktora koji umanjuju vrednost nekretnine, habanje se deli na fizičko, funkcionalno i eksterno (ekonomsko).

Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima svojstva tijekom vremena (na primjer, defekti u strukturnim elementima). Fizičko trošenje je dva tipa: prvo nastaje pod uticajem operativnih faktora, drugo - pod uticajem prirodnih i prirodnih faktora.
Postoje četiri glavne metode za obračun fizičke amortizacije: stručna, normativna (ili računovodstvena), troškovna i metoda obračuna vijeka trajanja zgrade.

Najpreciznija i najzahtjevnija metoda je stručna. Podrazumijeva kreiranje defektne liste i određivanje postotka istrošenosti svih konstruktivnih elemenata zgrade ili konstrukcije.

Standardna metoda za obračun fizičke amortizacije zasniva se na upotrebi Jedinstvenih standarda amortizacije. Ovi standardi su dati za potpunu restauraciju prvobitnog troška, ​​a obračun uključuje i stope amortizacije za velike popravke i modernizaciju zgrada i objekata.

Metoda troškova je utvrđivanje troškova obnove elemenata zgrada i objekata. U ovom slučaju, inspekcijom se utvrđuje postotak istrošenosti svakog elementa zgrade, koji se zatim prevodi u vrijednosne izraze.

Metoda za izračunavanje životnog veka zgrada zasniva se na ispitivanju konstrukcija objekta koji se vrednuje i pretpostavci da je efektivna starost objekta (starost koja odgovara fizičkom stanju objekta i uzima u obzir mogućnost njegovo sticanje) se odnosi na tipičan ekonomski vek (vreme tokom kojeg objekat može da generiše profit) , kao akumuliranu amortizaciju na trenutnu cenu zamene.

Funkcionalno habanje je gubitak vrijednosti uzrokovan činjenicom da objekt ne zadovoljava savremene standarde: po svojoj funkcionalnoj korisnosti, arhitektonsko-estetskim, prostorno-planskim, dizajnerskim rješenjima, životnosti, sigurnosti, udobnosti i drugim funkcionalnim karakteristikama.

Funkcionalno habanje može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Ako primljena dodatna vrijednost premašuje trošak restauracije, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Elementom uklonjivog funkcionalnog habanja može se smatrati nepostojanje kamina, čiji se troškovi ugradnje nadoknađuju povećanjem profitabilnosti i tržišne vrijednosti nekretnine. Količina uklonjivog habanja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti zgrade u trenutku njene procjene sa ažuriranim elementima i njene vrijednosti na dan procjene bez ažuriranih elemenata.
Neuklonjivo funkcionalno habanje uključuje smanjenje vrijednosti zbog faktora povezanih kako s nedostatkom tako i sa viškom kvalitetnih karakteristika zgrade.

Iznos amortizacije povezan sa nedostatkom kvalitetnih karakteristika izračunava se kao iznos gubitaka od zakupnine prilikom davanja nekretnine u zakup, pomnožen sa bruto multiplikatorom rente koji je karakterističan za ovu vrstu imovine.
Količina trošenja povezana s viškom kvalitetnih karakteristika je gubitak od ugradnje elementa koji je povezan s viškom potrošačkih kvaliteta zgrade.

Eksterno (ekonomsko) habanje u većini slučajeva ne može se eliminisati. Eksterno (ekonomsko) habanje je gubitak vrijednosti uzrokovan utjecajem vanjskih faktora. Ekonomska deprecijacija može biti uzrokovana raznim razlozima, kao što su opšte ekonomske, industrijske, zakonske promjene ili promjene u vezi sa zakonodavstvom, općinskim uredbama, zoniranjem i administrativnim propisima.

Glavni faktori eksternog habanja u Rusiji su opšte stanje privrede, koje u nekim regionima podstiču lokalni faktori, postojanje diskriminatornog zakonodavstva za određene vrste poslovnih aktivnosti, kao i kazne za zagađenje životne sredine.

Postoje dva pristupa procjeni vanjskog habanja:
poređenje prodaje sličnih objekata u stabilnim i promenjenim eksternim uslovima;
kapitalizacija gubitaka prihoda povezanih sa promjenama vanjskih uslova.

Prvi pristup zahtijeva da postoji dovoljan broj uporedivih prodaja nekretnina koje se razlikuju od one koja se procjenjuje po lokaciji i okruženju. Razlika u cijeni dva uporediva objekta, od kojih jedan ima znakove istrošenosti od vanjskih utjecaja, omogućava nam da izvučemo zaključak o količini vanjskog habanja i habanja objekta koji se vrednuje.

Drugi pristup mjerenju eksterne amortizacije je upoređivanje prihoda od zakupnine za dvije nekretnine, od kojih je jedna imala negativan uticaj. Prilikom primjene ovog pristupa prvo se utvrđuje iznos gubitaka za nekretninu u cjelini, a zatim se iz njega izdvaja udio gubitaka po zgradi, koji se kapitalizira na osnovu utvrđene stope kapitalizacije zgrada.

Nakon utvrđivanja ukupne akumulirane amortizacije, procjenitelj, da bi dobio konačnu vrijednost nekretnine, dodaje tržišnoj vrijednosti zemljišta razliku između ukupne zamjenske cijene nekretnine i akumulirane amortizacije.

Zaključak

Imajte na umu da je troškovni pristup primjenjiv na procjenu gotovo svake nekretnine. Međutim, takva primjena nije opravdana u svim slučajevima (na primjer, procjena vrijednosti nekretnina koje donose prihod). S tim u vezi, najčešće područje primjene troškovnog pristupa je vrednovanje objekata u „pasivnim“ ili neaktivnim sektorima tržišta nekretnina. Prednost korišćenja troškovnog pristupa u ovom slučaju je zbog činjenice da nedovoljno i/ili nepouzdanost informacija o izvršenim transakcijama za kupovinu i prodaju analognih objekata u nekim slučajevima ograničava mogućnost korišćenja drugih pristupa vrednovanju.

Troškovni pristup se koristi i u studiji izvodljivosti novogradnje, pri procjeni tržišne vrijednosti nedovršenih građevinskih projekata i rekonstruisanih objekata. U nekim slučajevima, troškovni pristup omogućava procjenu učinkovitosti investicionog projekta.
Koristeći kombinaciju troškovnog i dohodovnog pristupa, odnosno upoređujući troškove izgradnje objekta sa prihodima od njega, procjenitelj donosi zaključak o najboljem i najefikasnijem korištenju zemljišne parcele koja se odnosi na imovinu koja se procjenjuje.

Da bi rezultate procene prikazali u finansijskim izveštajima preduzeća (revalorizacija osnovnih sredstava), procenitelji, na osnovu Pravilnika o računovodstvu „Računovodstveno računovodstvo osnovnih sredstava” (PBU 6/01), odobrenog Naredbom Ministarstva finansija od Rusija od 30. marta 2001. N 26n, utvrđuje vrijednost objekta procjene korištenjem troškovnog pristupa.

Tržište osiguranja je područje primjene troškovnog pristupa koje se stalno širi. Ovdje se prednost daje ovom pristupu jer se osigurani iznos, visina premije osiguranja i naknada osiguranja određuju na osnovu troškova ugovarača osiguranja korištenjem troškovnog pristupa.

Specifično područje primjene troškovnog pristupa je procjena jedinstvenih objekata i objekata posebne namjene (škole, crkve, željezničke stanice itd.). Za takve nekretnine teško je pronaći uporedive stope prodaje i zakupa, pa analiza troškova njihove reprodukcije ili zamjene ostaje jedina prihvatljiva alternativa za procjenitelja.