Ποιος και γιατί μπορεί να κηρύξει άκυρη μια απόφαση συνεδρίασης (πρακτικά); Πώς να το αποφύγετε αυτό;

Μόνο ένα δικαστήριο μπορεί να ακυρώσει την απόφαση μιας συνεδρίασης. Ο ιδιοκτήτης που δεν συμμετείχε στη συνεδρίαση ή ψήφισε κατά της απόφασης, καθώς και οι κρατικές αρχές ελέγχου στέγασης (GZHI) και το γραφείο του εισαγγελέα σε περίπτωση εντοπισμένων παραβιάσεων, μπορούν να υποβάλουν μια τέτοια αξίωση στο δικαστήριο.

Αυτό μπορεί να αποφευχθεί εάν όλες οι απαιτήσεις για τη διαδικασία οργάνωσης και διεξαγωγής γενικής συνέλευσης που καθορίζεται από το άρθρο. 44-48 Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και απαιτήσεις για την προετοιμασία εγγράφων συνεδρίασης, συμπεριλαμβανομένων των πρακτικών, που καθορίζονται από το Υπουργείο Κατασκευών της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Για να αποφύγετε λάθη, είναι καλύτερο να επικοινωνήσετε με ειδικούς για συμβουλές και βοήθεια.

Πού να μαζευτείτε;

Ο τόπος της συνάντησης επιλέγεται από τον εμπνευστή· δεν υπάρχουν υποχρεωτικές απαιτήσεις. Συνιστάται να νοικιάσετε μια αίθουσα σε ένα σχολείο ή σε ένα κέντρο αναψυχής, ζητήστε από τις τοπικές αρχές να σας βοηθήσουν με τις εγκαταστάσεις. Αλλά αν δεν υπάρχουν τέτοιες ευκαιρίες, τότε μπορείτε να συγκεντρωθείτε σε οποιοδήποτε βολικό μέρος - αυτό θα μπορούσε να είναι η περιοχή μπροστά από το σπίτι με καλό καιρό ή η αίθουσα στην είσοδο, εάν είναι ευρύχωρη, ή οι εγκαταστάσεις του οργανισμού διαχείρισης , αν υπάρχει.

Πόσοι ιδιοκτήτες πρέπει να συμμετάσχουν στη συνεδρίαση (αυτοπροσώπως ή ερήμην) για να επιτευχθεί απαρτία;

Για να πραγματοποιηθεί οποιασδήποτε μορφής συνέλευση (αυτοπροσώπως, ερήμην, αυτοπροσώπως ερήμην) είναι απαραίτητο οι ιδιοκτήτες με ποσοστό άνω του 50% των ψήφων (καταμετρημένο ανάλογα με το μερίδιό τους στο δικαίωμα σε κοινό ιδιοκτησία) από το σύνολο των ψήφων παίρνουν μέρος (ψηφοφορία) όλοι οι ιδιοκτήτες στο σπίτι.

Το μερίδιο στο δικαίωμα στην κοινή ιδιοκτησία είναι, με τη σειρά του, ανάλογο με την έκταση των χώρων που ανήκει στον ιδιοκτήτη. Δηλαδή, η ψήφος του ιδιοκτήτη «δένεται» με τον χώρο των χώρων του (διαμέρισμα, γραφείο). Συλλογικά, όλοι οι ιδιοκτήτες του σπιτιού έχουν το 100% των ψήφων. Και αν οι ιδιοκτήτες συμμετείχαν στη συνεδρίαση, η συνολική έκταση της οποίας είναι πάνω από το 50% του συνόλου (δηλαδή που ανήκει σε φυσικά και νομικά πρόσωπα), τότε η συνεδρίαση έχει απαρτία.

Η γνησιότητα των υπογραφών δεν επαληθεύεται, καθώς αυτό είναι ευθύνη των υπηρεσιών επιβολής του νόμου.

Ως εκ τούτου, κατά τη διεξαγωγή μιας προσωπικής συνάντησης, οργανώνεται η εγγραφή των συμμετεχόντων στη συνάντηση - ιδιοκτητών. Κατά την εγγραφή, ο συμμετέχων πρέπει να προσκομίσει έγγραφα που να επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία των χώρων και την ταυτότητα. Αυτό δίνει τη δυνατότητα να διαπιστωθεί η παρουσία προσέλευσης (απαρτία), καθώς και να ελεγχθεί εάν ο παρών είναι ο ιδιοκτήτης ή όχι.

Η ίδια διαδικασία μπορεί να οργανωθεί κατά την αποδοχή ψηφοδελτίων για απρόσκοπτη ψηφοφορία, αλλά ο νόμος δεν το απαιτεί - μερικές φορές αυτό δεν είναι δυνατό.

Λένε ότι πρέπει να υπάρχουν κάποιου είδους πρακτικά της συνεδρίασης. Γιατί χρειάζεται, ποιος το διαχειρίζεται και τι πρέπει να αντικατοπτρίζεται εκεί;

Τόσο ο Αστικός όσο και ο Οικιστικός Κώδικας ορίζουν ότι μετά τα αποτελέσματα της συνεδρίασης που πραγματοποιήθηκε με οποιαδήποτε μορφή (αυτοπροσώπως, ερήμην, ερήμην), συντάσσεται έγγραφο πρωτόκολλο. Είναι απαραίτητο! Οι απαιτήσεις για τη σύνταξη πρακτικών της συνεδρίασης καθορίζονται με Διάταξη του Υπουργείου Κατασκευών.

Για τη σύνταξη των πρακτικών επιλέγεται γραμματέας της συνεδρίασης. Στα πρακτικά καταγράφονται πληροφορίες για όσους συμμετείχαν στην ψηφοφορία, παρουσία/απουσία απαρτίας της συνεδρίασης, τα αποτελέσματα της καταμέτρησης ψήφων, όλες οι αποφάσεις που ελήφθησαν ή δεν ελήφθησαν από τη γενική συνέλευση στα θέματα της ημερήσιας διάταξης.

Π.χ:

Έτσι, ελήφθησαν υπόψη 435 έντυπα αποφάσεων ιδιοκτητών, που κατέχουν συνολικά 23.781,03 τ.μ. μ. χώρων, που αποτελεί το 55,72% των ψήφων του συνόλου των ψήφων όλων των ιδιοκτητών της κατοικίας.

Σύμφωνα με το Μέρος 3 του Άρθ. 45 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας υπάρχει απαρτία, η οποία αποτελεί τη βάση για την αναγνώριση της γενικής συνέλευσης ως αρμόδιας για τη λήψη αποφάσεων για θέματα της ημερήσιας διάταξης

(Σύμφωνα με το Μέρος 1 του άρθρου 46 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι αποφάσεις σχετικά με την ημερήσια διάταξη αυτής της συνεδρίασης λαμβάνονται με πλειοψηφία (πάνω από 50%)του συνολικού αριθμού ψήφων ιδιοκτήτες χώρων, που συμμετείχαν στη συνάντηση αυτή )

Στο θέμα της ημερήσιας διάταξης: Σχετικά με την επιλογή μεθόδου διαχείρισης πολυκατοικίας στη διεύθυνση:________________: διαχείριση του οργανισμού διαχείρισης.

ΑΚΟΥΣΑΝ: ΠΛΗΡΕΣ ΟΝΟΜΑ.

ΠΡΟΤΕΙΝΕΤΑΙ: Επιλέξτε μέθοδο διαχείρισης πολυκατοικίας στη διεύθυνση: __________________: διαχείριση του οργανισμού διαχείρισης.

ΑΠΟΦΑΣΙΣΕ (ΑΠΟΦΑΣΙΣΕ) στο θέμα της ημερήσιας διάταξης: Σχετικά με την επιλογή μεθόδου διαχείρισης πολυκατοικίας στη διεύθυνση: _______________________: διαχείριση του οργανισμού διαχείρισης:

Η ΑΠΟΦΑΣΗ ΛΑΜΒΑΝΕΤΑΙ.

Και αν κανείς στην πολυκατοικία δεν επικοινωνεί πραγματικά με κανέναν, τα μισά διαμερίσματα ενοικιάζονται σε ενοικιαστές και οι άνθρωποι γενικά είναι ανενεργοί, τότε πώς μπορείτε να τα συγκεντρώσετε όλα;

Ποιοι πρέπει να συμμετέχουν στη συνάντηση εκτός από τους ιδιοκτήτες;

Άλλα άτομα (εργοδότες, εκπρόσωποι αρχών, οργανισμοί διαχείρισης και άλλα προσκεκλημένα άτομα) μπορούν να είναι παρόντα και να απαντούν σε ερωτήσεις, αλλά χωρίς δικαίωμα ψήφου.

Όσον αφορά τα δημοτικά διαμερίσματα, τα οποία διαμένουν κάτοικοι με κοινωνική μίσθωση, ιδιοκτήτης τους είναι το κράτος. Ως εκ τούτου, σε συνεδριάσεις των ιδιοκτητών, για παράδειγμα, στη Μόσχα, θα είναι παρόν στο πρόσωπο του Υπουργείου Περιουσίας της Πόλης (DGI) μέσω του εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου του - GKU IS (Κρατικό Ίδρυμα Οικονομικών "Υπηρεσία Μηχανικών") μιας συγκεκριμένης περιφέρειας η πρωτεύουσα.

Ποιος μπορεί/πρέπει να ξεκινήσει τη συνάντηση; Και από πού να αρχίσει να ενεργεί;

Σύμφωνα με το νόμο, μια γενική συνέλευση μπορεί να διοργανωθεί από οποιονδήποτε ιδιοκτήτη των χώρων στο σπίτι (παρακαλούμε σημειώστε ότι αυτός πρέπει να είναι ο ιδιοκτήτης και όχι ο ενοικιαστής του ακινήτου ή ένας πολίτης που μένει στο σπίτι και δεν έχει ιδιοκτησία στο το).

Πρώτα απ 'όλα, ο εμπνευστής της συνεδρίασης πρέπει να καθορίσει το εύρος των θεμάτων στην ημερήσια διάταξη με τα οποία θέλει να έρθει για συζήτηση στη γενική συνέλευση. Στη συνέχεια, αποφασίστε για το έντυπο (αυτοπροσώπως, ερήμην, αυτοπροσώπως ερήμην), την ημερομηνία, τον τόπο της συνεδρίασης ή τον τόπο συγκέντρωσης ψήφων για την ψηφοφορία απόντες, τον τόπο όπου μπορείτε να εξοικειωθείτε με Τα έγγραφα σχετικά με τη συνάντηση, με άλλα λόγια, δημιουργούν ένα μήνυμα στους ιδιοκτήτες σχετικά με την επερχόμενη συνάντηση. Μετά από αυτό είναι απαραίτητο να ειδοποιήσετε όλους τους ιδιοκτήτες στο σπίτι για την επερχόμενη συνάντηση.

Ο νόμος ορίζει προθεσμία ειδοποίησης το αργότερο 10 ημέρες πριν από τη συνεδρίαση.

Η ειδοποίηση δίνεται συνήθως με τον τρόπο που έχει καθοριστεί σε μια προηγούμενη συνεδρίαση των ιδιοκτητών. Εάν μια τέτοια απόφαση δεν είχε ληφθεί προηγουμένως στη συνάντηση των ιδιοκτητών, τότε σε κάθε ιδιοκτήτη αποστέλλεται συστημένη επιστολή ή το μήνυμα παραδίδεται προσωπικά έναντι υπογραφής. Ο εμπνευστής μπορεί να λάβει πληροφορίες για τους ιδιοκτήτες του σπιτιού από το Rosreestr, φυσικά όχι δωρεάν, αλλά τις περισσότερες φορές δεν υπάρχει άλλος τρόπος. Μπορείτε να ζητήσετε βοήθεια για τη λήψη τέτοιων πληροφοριών από κυβερνητικές αρχές (για παράδειγμα, την περιφερειακή διοίκηση, την περιφερειακή κυβέρνηση), αλλά πιθανότατα θα αρνηθούν σε σχέση με προσωπικά δεδομένα.

Επομένως, εάν ο ιδιοκτήτης ξεκινήσει μια συνάντηση, πρέπει να είναι προετοιμασμένος για τα έξοδα.

Ο νομοθέτης καθόρισε επίσης ότι οι αρχές (σε περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος) ή ο οργανισμός διαχείρισης μπορούν να ξεκινήσουν μια συνάντηση για θέματα διαχείρισης του σπιτιού.

Με ποια μορφή μπορεί να γίνει η συνάντηση; Για παράδειγμα, τι γίνεται αν οι άνθρωποι θέλουν να εκφράσουν τις απόψεις τους και να ψηφίσουν, αλλά δεν μπορούν όλοι να συγκεντρωθούν φυσικά λόγω διαφόρων συνθηκών; Πώς μπορούν να είναι;

Οι ιδιοκτήτες που φυσικά δεν μπορούν να συγκεντρωθούν σε ένα μέρος και ταυτόχρονα έχουν τη δυνατότητα να πραγματοποιήσουν γενική συνέλευση ερήμην. Αυτό προβλέπεται τόσο από τη στεγαστική όσο και από την αστική νομοθεσία.

Στη φόρμα απουσίας, ο ιδιοκτήτης ψηφίζει εγγράφως τα προτεινόμενα θέματα ημερήσιας διάταξης, δηλαδή εισάγει ένα συγκεκριμένο έντυπο που προτείνεται από τον εμπνευστή της συνεδρίασης - έντυπο ψηφοφορίας (ψηφοδέλτιο) - τις απαραίτητες πληροφορίες για τον εαυτό του (που προβλέπονται από το Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας) και την απόφαση που έλαβε για κάθε θέμα της ημερήσιας διάταξης (ή ΥΠΕΡ, ΚΑΤΑ ή ΑΠΟΧΗ), και μεταφέρει το συμπληρωμένο έντυπο ψηφοφορίας (ψηφοδέλτιο) στον τόπο συλλογής τους, ο οποίος καθορίζεται επίσης από τον εισηγητή της η συνάντηση.

Είναι δυνατές συναντήσεις υπό οποιαδήποτε μορφή διαχείρισης σπιτιού (MC και HOA);

Ναι, σύμφωνα με τη νομοθεσία στέγασης και κατά τη διαχείριση ενός σπιτιού από έναν οργανισμό διαχείρισης και κατά τη διαχείριση ενός HOA (συγκρότημα κατοικιών, συνεταιρισμός κατοικιών), όλα τα ζητήματα που αναφέρονται από τον Κώδικα Στέγασης (άρθρο 44 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας) αποκλειστική αρμοδιότητα της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών επιλύονται σε αυτήν.

Αλλά πρέπει να σημειωθεί ότι κατά τη διαχείριση ενός σπιτιού, ένα HOA (συγκρότημα κατοικιών, συνεταιρισμός κατοικιών) έχει επίσης ένα διοικητικό όργανο για αυτές τις ενώσεις κατοίκων - αυτή είναι η γενική συνέλευση των μελών της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού (συγκρότημα κατοικιών, συνεταιρισμός κατοικιών). Μπορούν να επιλύσουν ζητήματα που εμπίπτουν ήδη στην αρμοδιότητά τους βάσει του νόμου και του Χάρτη.

Γιατί χρειαζόμαστε καθόλου συναντήσεις ιδιοκτητών; Τι μπορούν να αποφασίσουν εκεί και τι όχι;

Μια πολυκατοικία δεν είναι μόνο ένα κτίριο/κατασκευή/κατασκευή, αλλά και μια κοινότητα ιδιοκτητών που κατέχουν όχι μόνο τα διαμερίσματα σε αυτό το κτίριο, αλλά και μερίδιο στην κοινή ιδιοκτησία, τη λεγόμενη «κοινή ιδιοκτησία». Αυτό περιλαμβάνει όλους τους κοινόχρηστους χώρους, τεχνικούς χώρους, σκάλες, υπόγεια, σοφίτες, στέγες, φέρουσες κατασκευές, κοινόχρηστα και εξοπλισμό, ανελκυστήρες και πολλά άλλα, που εξασφαλίζουν άνετη και ασφαλή διαβίωση στο σπίτι. Και όλη αυτή η οικονομία πρέπει να διαχειριστεί: πρέπει να συντηρηθεί, να συντηρηθεί, να επισκευαστεί, να εφοδιαστεί με νερό, θερμότητα, ηλεκτρισμό κ.λπ.

Και αφού αυτό είναι κοινό κτήμα των ιδιοκτητών, τότε πρέπει να επιλύσουν όλα αυτά τα θέματα μαζί. Γι' αυτό χρειάζονται συνελεύσεις ιδιοκτητών, γιατί σύμφωνα με τον στεγαστικό κώδικα, η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών είναι το όργανο διοίκησης μιας πολυκατοικίας.

Η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών έχει το δικαίωμα να επιλύει σχεδόν όλα τα ζητήματα που σχετίζονται με τη διαχείριση, τη συντήρηση, την επισκευή και τη χρήση της κοινής ιδιοκτησίας.

Πρώτα απ 'όλα, ο νόμος υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να επιλέξουν σε μια γενική συνέλευση πώς θα διαχειριστούν το σπίτι. Υπάρχουν επιλογές:

1. Μέσω του οργανισμού διαχείρισης

2. Μέσω HOA, στεγαστικών συνεταιρισμών ή συγκροτημάτων κατοικιών που δημιουργούνται από τους ιδιοκτήτες

3 Απευθείας από τους ιδιοκτήτες (αν το σπίτι είναι μικρό και δεν υπάρχουν πολλά διαμερίσματα σε αυτό)

Επίσης, στη γενική συνέλευση, οι ιδιοκτήτες καθορίζουν τον κατάλογο των εργασιών για τη συντήρηση και επισκευή κοινής περιουσίας, καθορίζουν το ποσοστό διατήρησης της κοινής ιδιοκτησίας και εκλέγουν τους εκπροσώπους τους - το οικιακό συμβούλιο.

Μπορούν να εγκαταστήσουν ένα σύνολο πρόσθετων υπηρεσιών που στοχεύουν στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης, για παράδειγμα, υπηρεσίες θυρωρείου, εγκατάσταση βιντεοεπιτήρησης, φράγματα κ.λπ.

Ωστόσο, υπάρχουν θέματα που δεν εμπίπτουν στην αρμοδιότητα της γενικής συνέλευσης - αυτό είναι, πρώτα απ 'όλα, η θέσπιση τιμολογίων για υπηρεσίες κοινής ωφελείας/υπηρεσίες (καθορίζονται από τις αρχές του αντικειμένου της Ομοσπονδίας).

Θέματα που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών, καθώς και η διαδικασία οργάνωσης και διεξαγωγής γενικών συνελεύσεων των ιδιοκτητών ρυθμίζονται από το άρθ. 44 - 48 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, επιπλέον, οι κύριες διατάξεις για θέματα γενικών συνελεύσεων των ιδιοκτητών αντικατοπτρίζονται στο Κεφάλαιο 9.1 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας "Αποφάσεις συνεδριάσεων".

Δεν υπάρχουν εγκεκριμένες μορφές εγγράφων συνεδριάσεων· υπάρχουν διάφορες μεθοδολογικές συστάσεις που εκδίδονται σε διαφορετικές χρονικές στιγμές, αλλά δεν είναι δεσμευτικές.

Μέχρι σήμερα, μόνο οι απαιτήσεις για την προετοιμασία των πρακτικών των συνεδριάσεων έχουν θεσπιστεί με νόμο, που εγκρίθηκε με Διάταγμα του Υπουργείου Κατασκευών και Στέγασης και Κοινοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 25ης Δεκεμβρίου 2015 N 937/pr.

Μπορείτε να εξοικειωθείτε με ρυθμιστικές νομικές πράξεις σε συστήματα νομικών πληροφοριών και άλλες ανοιχτές πηγές, όπου μπορείτε επίσης να βρείτε διάφορα (αλλά όχι τυποποιημένα) παραδείγματα πρωτοκόλλων και καταστατικών.

Για να αποτρέψετε την κατεδάφιση του αγαπημένου σας πενταόροφου κτιρίου ή να επιλύσετε άλλα ζωτικής σημασίας ζητήματα, πρέπει να οργανώσετε μια συνάντηση των κατοίκων του κτιρίου. Δεν είναι τόσο δύσκολο όσο φαίνεται, αρκεί να γνωρίζεις κάποιους κανόνες και να συμμορφώνεσαι με το νόμο.

Τι είναι αυτές οι συναντήσεις; Τι επηρεάζουν;

Ως τεχνική δομή, μια πολυκατοικία ανήκει στην κοινότητα των ιδιοκτητών. Καθένας από αυτούς έχει όχι μόνο ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, αλλά και μερίδιο σε τεχνικούς χώρους, σκάλες, υπόγεια κ.λπ. Όλα αυτά είναι «κοινή ιδιοκτησία». Μην ξεχνάτε ότι για κανονική λειτουργία τέτοιοι χώροι πρέπει να διατηρούνται. Σύμφωνα με τον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας είναι το όργανο διαχείρισής της. Επιλύει όλα τα ζητήματα που επηρεάζουν τις επισκευές, τη διαχείριση και τη χρήση της κοινής ιδιοκτησίας. Οι βουλευτές εξετάζουν τώρα τη δυνατότητα διεξαγωγής του OSS online – χρησιμοποιώντας την πλατφόρμα «Ενεργός Πολίτης». Αυτή η επιλογή θα επέτρεπε σε όλους τους ιδιοκτήτες να εκφράσουν τις απόψεις τους, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που δεν μπορούν να παρευρεθούν αυτοπροσώπως. Όμως, ενώ η πρωτοβουλία μόλις μελετάται, οι συναντήσεις γίνονται κανονικά.

Πώς γίνεται η διαχείριση τεχνικά;

Στη συνάντηση, οι κάτοικοι μπορούν να επιλέξουν πώς θα διαχειριστούν το σπίτι τους. Σύμφωνα με το νόμο, υπάρχουν οι ακόλουθες επιλογές: βρείτε μια εταιρεία διαχείρισης μέσω του HOA (συγκρότημα κατοικιών ή συνεταιρισμός κατοικιών) και εάν το σπίτι δεν είναι πολύ μεγάλο, οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων μπορούν να το κάνουν αυτό. Αυτό που είναι σημαντικό είναι ότι στη συνεδρίαση εκλέγονται εκπρόσωποι των κατοίκων -το οικιακό συμβούλιο.

Σε μια γενική συνέλευση, οι κάτοικοι πρέπει να καθορίσουν τις απαραίτητες εργασίες για τη συντήρηση και την επισκευή της ιδιοκτησίας του σπιτιού. Επιπλέον, μπορούν να συζητηθούν μεμονωμένες υπηρεσίες για τη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης: θυρωροί, ασφάλεια, βιντεοκάμερες κ.λπ. Οτιδήποτε σχετίζεται με τη διεξαγωγή συνάντησης κατοίκων (συν τη διαδικασία διοργάνωσης της συνάντησης) ρυθμίζεται από τον Κώδικα Στέγασης (άρθρα 44-48), καθώς και από τον Αστικό Κώδικα (Κεφάλαιο 9.1 «Αποφάσεις Συνελεύσεων»). Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι δεν υπάρχουν γενικά εγκεκριμένες μορφές εγγράφων για συνεδριάσεις· υπάρχουν μόνο ορισμένες συστάσεις που δεν είναι δεσμευτικές. Υπάρχουν επίσης νομικά καθιερωμένα πρότυπα για τη σύνταξη πρακτικών συνεδρίασης (Διαταγή Υπουργείου Κατασκευών με ημερομηνία 25/13/15 Αρ. 937/πρ).

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι τα τιμολόγια κοινής ωφέλειας δεν καθορίζονται από τις γενικές συνελεύσεις των κατοίκων! Καθορίζονται από τις αρχές μιας συγκεκριμένης περιοχής.

Μπορεί να απορριφθεί μια τέτοια συνάντηση εάν το σπίτι διαχειρίζεται εταιρεία διαχείρισης ή HOA;

Οχι. Βάσει νόμου, κάθε θέμα που ρυθμίζεται από τον στεγαστικό κώδικα (άρθρο 44) επιλύεται σε γενική συνέλευση ιδιοκτητών πολυκατοικίας, ανεξάρτητα αν τη διαχειρίζεται HOA.

Εάν το κτίριο διαχειρίζεται ένας συνεταιρισμός στέγασης ή HOA, υπάρχει ξεχωριστό διοικητικό όργανο για αυτές τις οργανώσεις κατοίκων. Υπάρχουν γενικές συνελεύσεις των HOA ή συγκροτημάτων κατοικιών, στις οποίες επιλύονται ζητήματα που σχετίζονται με τις δραστηριότητές τους βάσει του καταστατικού τους (από το νόμο).

Εάν δεν μπορείτε να παρακολουθήσετε μια συνάντηση, πώς μπορείτε να επηρεάσετε τις αποφάσεις των κατοίκων;

Είναι λάθος να πιστεύουμε ότι εάν δεν είναι δυνατή η συμμετοχή σε μια γενική συνέλευση των κατοίκων (GMS), τότε δεν υπάρχει δυνατότητα να επηρεαστούν οι αποφάσεις που λαμβάνονται εκεί. Η νομοθεσία (οικιστικός κώδικας, αστικός κώδικας) προβλέπει τη δυνατότητα διεξαγωγής συνεδρίασης ερήμην.

Σε αυτή την περίπτωση, ο ενοικιαστής που απουσιάζει από τη συνάντηση πρέπει να δώσει γραπτώς απαντήσεις στα ερωτήματα που συζητούν οι ιδιοκτήτες. Για να γίνει αυτό, πρέπει να εισαγάγει τις απαραίτητες πληροφορίες για τον εαυτό του στη μορφή που προτείνει η συνεδρίαση (για παράδειγμα, ένα έντυπο ψηφοφορίας), καθώς και απόψεις για όλα τα θέματα της ημερήσιας διάταξης (εδώ όλα είναι όπως στις εκλογές: "για", «κατά» ή «αποχή») και να μεταφέρετε αυτό το έντυπο στον χώρο της ψηφοφορίας. Δηλαδή τον τόπο συνάντησης που επέλεξαν οι εμπνευστές του. Αυτή η μέθοδος είναι βολική, για παράδειγμα, εάν τα περισσότερα από τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας είναι προς ενοικίαση και οι ιδιοκτήτες τους δεν μένουν στη διεύθυνση του κτιρίου.

Εντάξει, ποιος μπορεί να ξεκινήσει τη συνάντηση;

Η νομοθεσία προβλέπει ότι οποιοσδήποτε από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας μπορεί να διοργανώσει συνάντηση κατοίκων. Επιπλέον, εμπνευστής της συνεδρίασης μπορεί να είναι η επαρχιακή αρχή, καθώς και η εταιρεία διαχείρισης (σε περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο).

Πώς να προετοιμαστείτε για μια συνάντηση;

Όταν προετοιμάζεται για μια συνάντηση, ο ιδιοκτήτης ενός σπιτιού σε μια πολυκατοικία πρέπει να επιλέξει μια λίστα θεμάτων προς συζήτηση, να αποφασίσει εάν θα είναι απούσα ή αυτοπροσώπως, να επιλέξει ημερομηνία και ώρα, να επιλέξει τόπο συνάντησης, μέρος για τη συλλογή ψήφων (ψηφοδέλτια) ερήμην, και επίσης επιλέξτε ένα μέρος για την εξέταση των εγγράφων που συζητούνται. Λοιπόν, μετά από αυτό πρέπει να μεταφέρετε το μήνυμα για τη συνάντηση σε όλους τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στο κτίριο. Πρέπει να ειδοποιηθούν το αργότερο 10 ημέρες νωρίτερα - όπως ορίζει ο νόμος.

Για να ενημερώσετε τους ιδιοκτήτες, πρέπει να στείλετε σε καθένα από αυτούς μια συστημένη επιστολή ή να προσκομίσετε μια πρόσκληση με υπογραφή. Ήδη από την πρώτη συνάντηση, οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσκληθούν σε επόμενες, αποφεύγοντας την επίπονη διαδικασία αποστολής προσκλήσεων. Πληροφορίες σχετικά με τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που είναι απαραίτητες για την εκδήλωση μπορείτε να βρείτε στο Rosreestr για χρήματα (αν θέλετε να πραγματοποιήσετε συναντήσεις, να είστε προετοιμασμένοι για τα έξοδα). Μια εναλλακτική διαδρομή μπορεί να είναι να επικοινωνήσετε με τις αρχές της περιφέρειας ή του συμβουλίου, αλλά οι πιθανότητες επιτυχίας εδώ, δυστυχώς, είναι ελάχιστες.

Είναι απαραίτητο να προσκαλέσετε κάποιον άλλο εκτός από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων στη συνάντηση;

Όλες οι αποφάσεις στις συνεδριάσεις λαμβάνονται από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων - μόνο αυτοί μπορούν να ψηφίσουν για όλα τα θέματα. Άλλοι κάτοικοι (για παράδειγμα, αυτοί που νοικιάζουν κατοικίες σε ένα συγκεκριμένο κτίριο) μπορεί να είναι εκεί, αλλά να μην συμμετέχουν στην ψηφοφορία.

Είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι ο ιδιοκτήτης των κοινωνικών ενοικιαζόμενων κατοικιών είναι το κράτος. Κατά συνέπεια, εκπρόσωποι του τμήματος περιουσίας της πόλης θα ψηφίσουν σε συνεδριάσεις των κατοίκων των δημοτικών διαμερισμάτων.

Τι άλλα έγγραφα χρειάζονται για να γίνει η συνάντηση σύμφωνα με τους κανόνες;

Σύμφωνα με τη νομοθεσία (αστικούς και στεγαστικούς κώδικες), είναι απαραίτητο τα αποτελέσματα οποιασδήποτε συνάντησης (αυτοπροσώπως, αυτοπροσώπως ή ερήμην) να αποτυπώνονται εγγράφως στα πρακτικά της συνεδρίασης. Οι απαιτήσεις για την προετοιμασία της παρούσας εργασίας καθορίστηκαν από το Υπουργείο Κατασκευών. Αυτός είναι υποχρεωτικός κανόνας!

Στην ιδανική περίπτωση, ένας γραμματέας θα πρέπει να κρατά πρακτικά από τη συνάντηση των κατοίκων. Εμφανίζει πληροφορίες σχετικά με όσους συμμετέχουν στην ψηφοφορία, την ύπαρξη απαρτίας και την τελική καταμέτρηση ψήφων. Επιπλέον, καταγράφονται όλα τα θέματα της ημερήσιας διάταξης και οι αποφάσεις επί αυτών.

Αλλά και σε μια τέτοια συνάντηση μπορεί να υπάρξουν παραποιήσεις. Πώς να τα αποφύγετε;

Εάν όλοι οι ιδιοκτήτες είναι παρόντες στη συνάντηση αυτοπροσώπως, μπορείτε να ψηφίσετε σηκώνοντας τα χέρια σας ή να σημειώσετε τα απαιτούμενα ψηφοδέλτια, τα οποία τοποθετούνται σε κάλπες πριν από την καταμέτρηση (όπως και στις πραγματικές εκλογές!). Εάν η ψηφοφορία απουσιάζει, τα ψηφοδέλτια αποστέλλονται σε προεγκεκριμένο χώρο. Μόνο οι υπηρεσίες επιβολής του νόμου μπορούν να ελέγξουν τις υπογραφές, αλλά στη συνάντηση των ιδιοκτητών είναι απαραίτητο να οργανωθεί η εγγραφή των συμμετεχόντων. Για να το κάνετε αυτό, πρέπει να ζητήσετε από όλους τους συμμετέχοντες στη σύσκεψη να παράσχουν έγγραφα που να επιβεβαιώνουν την ταυτότητά τους και την ιδιοκτησία του διαμερίσματος. Αυτά τα μέτρα δείχνουν ήδη συμμετοχή και υποδεικνύουν την κατάσταση των παρευρισκομένων (είτε είναι ιδιοκτήτες σπιτιού είτε όχι).

Ωστόσο, υπό τις υπάρχουσες συνθήκες, υπάρχει ένα συγκεκριμένο τέχνασμα για τους επιτιθέμενους: κατά τη διάρκεια της απούσας ψηφοφορίας, δεν είναι πάντα δυνατό να ληφθούν τα απαραίτητα δεδομένα και ο νόμος δεν το υποχρεώνει.

Πόσοι κάτοικοι χρειάζονται για να γίνει μια συνάντηση;

Για να υπάρξει απαρτία στη συνεδρίαση των ιδιοκτητών, είναι απαραίτητο να εξασφαλιστεί η παρουσία και η ψήφος άνω του 50% του συνόλου των ιδιοκτητών διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

Ας υπενθυμίσουμε ότι κάθε μερίδιο στο δικαίωμα στην κοινή ιδιοκτησία είναι ανάλογο με το εμβαδόν του διαμερίσματος που ανήκει στον ιδιοκτήτη. Με άλλα λόγια, όλοι οι ιδιοκτήτες κατέχουν το 100% της έκτασης και εάν στην εκδήλωση συμμετέχουν οι ιδιοκτήτες άνω του 50% του συνόλου του ταμείου, τότε μπορεί να εγγραφεί απαρτία.

Πώς μπορώ να βρω χώρο συνάντησης;

Δεν υπάρχουν ειδικές απαιτήσεις για τις εγκαταστάσεις στη νομοθεσία. Μπορείτε να βρείτε και να νοικιάσετε μια αίθουσα συνελεύσεων σε σχολείο, πολιτιστικό κέντρο και άλλους οργανισμούς. Εάν όλα τα δωμάτια είναι κατειλημμένα, τότε μπορείτε να επιλέξετε οποιοδήποτε κατάλληλο μέρος, για παράδειγμα, μια παιδική χαρά μπροστά από το σπίτι.

Τι να θυμηθώ;

Οι αποφάσεις της συνέλευσης των ιδιοκτητών μπορούν να κηρυχθούν άκυρες στο δικαστήριο. Μια δήλωση αξίωσης μπορεί να υποβληθεί, για παράδειγμα, από έναν ιδιοκτήτη που δεν συμμετείχε στη συνεδρίαση ή που καταψήφισε οποιαδήποτε απόφαση. Αυτό μπορεί επίσης να γίνει από το γραφείο του εισαγγελέα, καθώς και από τις κρατικές αρχές ελέγχου στέγασης. Για να αποφευχθεί η εμφάνιση τέτοιων περιπτώσεων, είναι απαραίτητο να συμμορφωθείτε με τη νομοθεσία.

Ετοιμάστηκε με τη βοήθεια του επικεφαλής του τμήματος στέγασης της VK Comfort JSC Zarema Ablyamitova.

Συμβούλιο MKD - ένα ευεργετικό πλεονέκτημα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού

Το συμβούλιο πολυκατοικίας είναι ένα σχετικά πρόσφατο φαινόμενο στην οικιστική νομοθεσία. Στην πραγματικότητα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού συχνά δεν κατανοούν τη σημασία της δημιουργίας ενός τόσο χρήσιμου συμβουλευτικού σώματος. Η έλλειψη πρωτοβουλίας και η αδιαφορία των ίδιων των κατοίκων γεννά πολλά προβλήματα που θα μπορούσαν να ξεπεραστούν με τη δημιουργία συμβουλίου πολυκατοικίας στο κτήριο τους.

Φυσικά, σε σπίτια που λειτουργούν από εταιρείες διαχείρισης, προβλήματα με τις επισκευές και τη συντήρηση των κατοικιών προκύπτουν πολύ πιο συχνά από εκείνα όπου οι ιδιοκτήτες έχουν δημιουργήσει ένα HOA. Ωστόσο, η δημιουργία μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού δεν είναι τόσο απλή και σε ορισμένες περιπτώσεις, για αντικειμενικούς λόγους, είναι αδύνατη. Σε αυτή την περίπτωση, για να μεταφερθούν αντικειμενικά οι απόψεις των κατοίκων στην εταιρεία διαχείρισης, οι ιδιοκτήτες πρέπει να δημιουργήσουν συμβούλιο πολυκατοικίας.

Στη νομοθεσία μας, η δημιουργία συμβουλίου πολυκατοικίας κατοχυρώνεται στον Ομοσπονδιακό Νόμο της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 4ης Ιουνίου 2011. Αρ. 123-FZ «Σχετικά με τις τροποποιήσεις του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας και ορισμένων νομοθετικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας». Μια σημαντική τροποποίηση στον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας μπορεί να ονομαστεί η εισαγωγή μιας υποχρεωτικής διαδικασίας για την εκλογή του συμβουλίου μιας πολυκατοικίας. Έτσι, έως τον Ιούνιο του 2012, σε όλα τα κτίρια που δεν έχει δημιουργηθεί HOA ή οικιστικός συνεταιρισμός, θα πρέπει να οργανωθεί συμβούλιο πολυκατοικίας.

Μάλιστα, η εμφάνιση και η δραστηριότητα του συμβουλίου μιας πολυκατοικίας μπορεί να έχει ευεργετική επίδραση σε θέματα αλληλεπίδρασης με την εταιρεία διαχείρισης.

Τι είναι συμβούλιο πολυκατοικίας

Αυτός ο θεσμός δεν είναι εντελώς νέος, αν και πριν υπήρχαν πρωτότυπα συμβουλίου πολυκατοικίας, μόνο που ονομάζονταν οικιακές επιτροπές. Τώρα, το άρθρο 161.1 του Κώδικα Κατοικίας έχει θεσπίσει επίσημα ένα τέτοιο συμβουλευτικό όργανο, που το ονομάζει Συμβούλιο Πολυκατοικίας.

Φυσικά, μια προσπάθεια από τους νομοθέτες να αφυπνίσουν τους ιδιοκτήτες και να τους εμπλέξουν στην εφαρμογή των αποφάσεων που λαμβάνονται στις γενικές συνελεύσεις των ιδιοκτητών χώρων θα τους βοηθήσει να λύσουν άμεσα προβλήματα που προκύπτουν στο σπίτι τους. Τώρα το κύριο καθήκον όλων των συμμετεχόντων στη διαδικασία: από τους επικεφαλής των εταιρειών διαχείρισης έως κάθε μεμονωμένο ιδιοκτήτη σπιτιού - είναι η δημιουργία ενός συμβουλίου πολυκατοικίας. Κατά την τροποποίηση του Κώδικα Στέγασης, οι νομοθέτες έλαβαν υπόψη τα προβλήματα δημιουργίας συμβουλίων πολυκατοικιών στην παράγραφο 2 του άρθρου. 161.1.

Καθένας από τους ιδιοκτήτες χώρων σε πολυκατοικία που λειτουργεί από εταιρεία διαχείρισης πρέπει να κατανοήσει σαφώς ότι εάν κατά τη διάρκεια του ημερολογιακού έτους δεν ληφθεί ή δεν εφαρμοστεί η απόφαση για την εκλογή συμβουλίου, το όργανο τοπικής αυτοδιοίκησης, εντός τριών μηνών, συγκαλεί γενική συνέλευση. , η ημερήσια διάταξη της οποίας περιλαμβάνει ερωτήσεις για το εκλογικό συμβούλιο στο εσωτερικό.

Για να το θέσω με πιο κατανοητούς όρους, σε κτίρια που ανήκουν στην εταιρεία διαχείρισης, καθώς και στην άμεση διαχείριση, οι ιδιοκτήτες των χώρων πρέπει να δημιουργήσουν ανεξάρτητα ένα συμβούλιο πολυκατοικίας το συντομότερο δυνατό. Βάσει του νόμου, μέχρι τον Ιούνιο του τρέχοντος έτους, οι κάτοικοι θα πρέπει να εκλέξουν συμβούλιο ή να οργανώσουν HOA.

Παρεμπιπτόντως, σύμφωνα με τον ίδιο Κώδικα Κατοικίας, οι ιδιοκτήτες μπορούν να δημιουργήσουν ειδικές προμήθειες και να τους εμπλέξουν σε άμεση διαχείριση. Για παράδειγμα, τέτοιες προμήθειες μπορούν να εκπροσωπούν τα συμφέροντα των ιδιοκτητών και να διαπραγματεύονται συμφωνίες με την εταιρεία διαχείρισης. Αυτό οφείλεται επίσης στο γεγονός ότι μερικές φορές συμφωνούμε με τους όρους που μας προσφέρει η εταιρεία διαχείρισης και υπογράφουμε τη συμφωνία χωρίς να κοιτάξουμε. Αλλά η σύναψη συμφωνίας είναι ένα υπεύθυνο βήμα. Αυτό το έγγραφο πρέπει να παρέχει ολόκληρη τη λίστα των απαραίτητων εργασιών, το χρονοδιάγραμμα και τη συχνότητα της υλοποίησής του και πολλά άλλα. Μόνο μετά από αυτό μπορεί κανείς να απαιτήσει την εκπλήρωσή του.

Αλλά ένα από τα σημαντικά καθήκοντα του οικιακού συμβουλίου είναι να επιλέξει μια εταιρεία διαχείρισης και να αξιολογήσει το έργο της. Έτσι, εάν η εταιρεία διαχείρισης δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της προς τους κατοίκους, οι ιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να αρνηθούν τις υπηρεσίες της. Σύμφωνα με το νόμο, φαίνεται ότι αρκεί μια απόφαση της γενικής συνέλευσης για τη σύναψη συμφωνίας με άλλη εταιρεία. Ωστόσο, επί του παρόντος υπάρχουν ορισμένα προβλήματα στην εφαρμογή αυτού του δικαιώματος. Και το συμβούλιο μπορεί να τα λύσει, εκπροσωπώντας τα συμφέροντα όλων των ιδιοκτητών.

Όλα είναι πολύ απλά

Το θεμελιώδες σημείο κατά τη δημιουργία ενός συμβουλίου πολυκατοικίας είναι ότι δεν είναι απαραίτητο να το καταχωρήσετε σε τοπικές αρχές ή άλλες εξειδικευμένες δομές.

Το συμβούλιο πολυκατοικίας δεν είναι νομικό πρόσωπο και, ως εκ τούτου, δεν υποχρεούται να πληρώσει κρατικά τέλη για δημιουργία και εγγραφή, να παραγγείλει σφραγίδα, να ανοίξει τρεχούμενους λογαριασμούς, να υποβάλει φόρους, λογιστικές, στατιστικές αναφορές, να υπολογίσει και να πληρώσει φόρους.

Η ιδέα να δοθεί νομική υπόσταση σε προηγούμενες οικιακές επιτροπές και οικιακούς γέροντες προήλθε από τη θετική πρακτική που έχει αναπτυχθεί στη διαχείριση των πολυκατοικιών. Σε εκείνα τα σπίτια όπου οι ενεργοί άνθρωποι ανέλαβαν την ευθύνη για την οργάνωση της αλληλεπίδρασης με την εταιρεία διαχείρισης, κατά κανόνα, η τάξη αποκαταστάθηκε γρήγορα και επιλύθηκαν ζητήματα σχετικά με τη συντήρηση και την επισκευή της κοινής ιδιοκτησίας. Μια εκ διαμέτρου αντίθετη κατάσταση αναπτύχθηκε σε σπίτια όπου δεν υπήρχαν τέτοιοι άνθρωποι: στέγες που είχαν διαρροή, επικοινωνίες, βρωμιά στις εισόδους και αίσθημα απελπισίας. Για να μπει κανείς στο πρόγραμμα κεφαλαιακής επισκευής χρειάστηκε να γίνει μια γενική συνέλευση, την οποία κανείς δεν ήθελε να οργανώσει. Γι' αυτό αποφασίστηκε η δημιουργία συμβουλίου πολυκατοικίας σε κάθε κτίριο.

Δεν υπάρχουν προϋποθέσεις προσόντων για τα άτομα που θα ενταχθούν στο οικιακό συμβούλιο. Το συμβούλιο είναι απλώς ένα συμβουλευτικό όργανο που μπορεί απλώς να υπερασπιστεί τα δικαιώματα και τα συμφέροντα των ιδιοκτητών.

Το συμβούλιο μιας πολυκατοικίας δεν είναι νομικό πρόσωπο, σε αντίθεση, για παράδειγμα, με μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού. Ωστόσο, ο πρόεδρος του συμβουλίου μπορεί να συνάψει συμφωνίες με την εταιρεία διαχείρισης (με την επιφύλαξη εξουσιοδότησης από τους ιδιοκτήτες), να ελέγχει όλους τους τύπους εργασίας και την ποιότητα των παρεχόμενων κατοικιών και υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και να επηρεάζει τις πολιτικές σχετικά με τον καθορισμό των τελών για τη συντήρηση και επισκευή του σπιτιού.

Δημιουργία συμβουλίου

Η οργάνωση ενός συμβουλίου πολυκατοικίας δεν είναι τόσο δύσκολη. Η απόφαση για τη δημιουργία του πρέπει να ληφθεί σε μια γενική συνέλευση των ιδιοκτητών των χώρων σε ένα δεδομένο κτίριο. Οι εμπνευστές της γενικής συνέλευσης μπορεί να είναι οι ιδιοκτήτες. Η απόφαση για τη δημιουργία οικιακού συμβουλίου πρέπει να λαμβάνεται μόνο σε γενική συνέλευση. Επιπλέον, η ομάδα πρωτοβουλίας, στους ώμους της οποίας θα στηρίζεται η δημιουργία του συμβουλίου, πρέπει να ενημερώσει τους άλλους ιδιοκτήτες χώρων στο συγκεκριμένο κτίριο για τη γενική συνέλευση το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την ημερομηνία διεξαγωγής της. Οι κάτοικοι μπορούν να ειδοποιηθούν για τη γενική συνέλευση εγγράφως με την παράδοση ειδοποίησης σε κάθε πρόσωπο ή με ειδοποίηση.

Για τη δημιουργία ενός συμβουλίου, μια ομάδα πρωτοβουλίας πρέπει να ολοκληρώσει τα ακόλουθα βήματα:
- πρώτα, πρέπει να επικοινωνήσετε με τον οργανισμό διαχείρισης για να λάβετε πρακτικές συστάσεις σχετικά με τη σύνταξη ενός πλήρους πακέτου εγγράφων για τη διεξαγωγή γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών. Άλλωστε η δημιουργία συμβουλίου είναι χρήσιμη και άμεσα για την ίδια την εταιρεία. Οι εμπνευστές της διοργάνωσης μιας γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών χώρων σε μια πολυκατοικία θα πρέπει να προετοιμάσουν ορισμένα έγγραφα.

Δεύτερον, μια συνάντηση πραγματοποιείται αυτοπροσώπως μέσω της κοινής παρουσίας των ιδιοκτητών σε ένα συγκεκριμένο μέρος και σε μια συγκεκριμένη ώρα.

Τρίτον, για να αναγνωριστεί η συνεδρίαση ως έγκυρη, είναι απαραίτητο να παρευρίσκονται στη συνεδρίαση οι ιδιοκτήτες με ποσοστό άνω του 50% των ψήφων του συνόλου των ψήφων. Η μέτρηση στην ψηφοφορία θα είναι το μέγεθος των χώρων του κάθε ιδιοκτήτη. Αντίστοιχα, όσο περισσότερα τετραγωνικά μέτρα κατέχει ο ιδιοκτήτης, τόσο πιο σημαντική θα είναι η ψήφος του.

Προετοιμασία και διεξαγωγή της γενικής συνέλευσης

Οι ιδιοκτήτες χώρων σε πολυκατοικίες πρέπει να κατανοούν ξεκάθαρα ότι η περιουσία τους δεν περιορίζεται σε μια κλειστή πόρτα στο διαμέρισμα, ότι είναι υποχρεωμένοι να συντηρούν και να επισκευάζουν σκάλες, στέγες, σοφίτες και υπόγεια, ότι το συμβούλιο του σπιτιού χρειάζεται πρώτα από όλοι από αυτούς, οι ιδιοκτήτες χώρων πολυκατοικίας. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί μια γενική συνέλευση και να επιλεγούν άτομα που θα αναλάβουν τον έλεγχο όλων αυτών των θεμάτων και θα αλληλεπιδράσουν στενά με τους οργανισμούς διαχείρισης και υπηρεσιών.

Συνιστάται να ξεκινήσετε την προετοιμασία της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών σπιτιού για την εκλογή του συμβουλίου μιας πολυκατοικίας παίρνοντας συνεντεύξεις από γείτονες και ρωτώντας τους ιδιοκτήτες των εγκαταστάσεων ποιον θα ήθελαν να δουν στο συμβούλιο του κτιρίου και ως υποψήφιο για τη θέση του προέδρου. Εάν κατά τη διάρκεια της έρευνας σχηματιστεί ομόφωνη γνώμη για τη σύνθεση του συμβουλίου και την υποψηφιότητα του προέδρου, τότε η ψηφοφορία σε μελλοντική συνεδρίαση μπορεί να διεξαχθεί με ανάταση της χειρός (ποιοι είναι υπέρ, ποιοι κατά, ποιοι απείχαν ).

Οι συνομιλίες με τους γείτονες θα σας επιτρέψουν να σχηματίσετε μια ομάδα πρωτοβουλίας για την προετοιμασία και τη διεξαγωγή μιας γενικής συνέλευσης. Μην ξεχνάτε ότι πριν εκλέξετε κάποιον στο συμβούλιο μιας πολυκατοικίας, πρέπει να λάβετε την προηγούμενη συγκατάθεσή του. Ένα συμβούλιο που αποτελείται από ιδιοκτήτες που δεν θέλουν να λάβουν μέρος στις δραστηριότητές του θα είναι αναποτελεσματικό.

Ο νόμος δίνει στο συμβούλιο ένα αρκετά ευρύ φάσμα εξουσιών. Επομένως, είναι σημαντικό να περιλαμβάνει πραγματικά αξιοπρεπείς και ικανούς ιδιοκτήτες. Δείτε μόνο το δικαίωμα του προέδρου του διοικητικού συμβουλίου να συνάπτει συμφωνίες με την εταιρεία διαχείρισης. Από τη μία πλευρά, αυτό απλοποιεί τη διαδικασία - δεν χρειάζεται να πάτε στο διαμέρισμα όλων με συμφωνία. Οι κάτοικοι πρέπει απλώς να σημειώσουν τα ψηφοδέλτια που υποδεικνύουν ότι συμφωνούν με την επιλογή της νέας εταιρείας διαχείρισης και να δώσουν εντολή στον πρόεδρο να συνάψει συμφωνία μαζί της.

Κάνουμε συνάντηση

Πριν από τη διεξαγωγή σύσκεψης λοιπόν είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί συνάντηση της ομάδας πρωτοβουλίας προκειμένου να συζητηθούν τα προβλήματα και τα θέματα που απασχολούν εσάς και τους υπόλοιπους κατοίκους του σπιτιού. Επισκευές, οικονομικά, συμβόλαιο, τιμή συμβολαίου, ποιον και πού να επιλέξετε – δεν μπορείτε να μετρήσετε όλα τα ζητήματα, επομένως επιλέγουμε τα πιο σημαντικά αυτήν τη στιγμή. Θέμα νούμερο ένα στην ημερήσια διάταξη είναι η εκλογή του συμβουλίου της πολυκατοικίας και του προέδρου του συμβουλίου του σπιτιού. Στη συνέχεια καταρτίζουμε έναν κατάλογο υποψηφίων, μελετάμε τους κανονισμούς για το συμβούλιο και τον πρόεδρο του συμβουλίου και, εάν χρειάζεται, κάνουμε προσαρμογές στα υπό εξέταση έγγραφα. Το τελικό έγγραφο θα πρέπει να είναι τα πρακτικά της συνεδρίασης της ομάδας πρωτοβουλίας, τα οποία εκφράζουν τις προθέσεις των εμπνευστών να παραστούν στη γενική συνέλευση και μια λίστα με θέματα που πρόκειται να συζητήσουν με τους υπόλοιπους κατοίκους.

Έτσι, η ατζέντα για την προγραμματισμένη συνάντηση γίνεται κατανοητή, συζητείται με τους γείτονες και διατυπώνεται. Τώρα πρέπει να εξοικειώσετε τους υπόλοιπους κατοίκους του σπιτιού με την πρωτοβουλία σας. Καταρτίζουμε ένα μητρώο (λίστα) όλων των ιδιοκτητών που υποδεικνύει την περιοχή των χώρων που καταλαμβάνουν. Μην ξεχνάτε ότι οι ιδιοκτήτες «ψηφίζουν» με τα τετραγωνικά μέτρα του διαμερίσματος. Μετά από αυτό, μπορείτε να κάνετε μια συνεδρίαση για να εκλέξετε το συμβούλιο της πολυκατοικίας.

Η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας μπορεί να πραγματοποιηθεί με μία από τις δύο μορφές. Η πρώτη μορφή είναι η κοινή παρουσία (σύσκεψη στην οποία οι ιδιοκτήτες των χώρων θα είναι παρόντες σε συγκεκριμένο χώρο και ώρα για να συζητήσουν θέματα που περιλαμβάνονται στην ημερήσια διάταξη και να λάβουν αποφάσεις για θέματα που τίθενται προς ψηφοφορία).

Η δεύτερη μορφή οργάνωσης μιας συνάντησης είναι η απούσα. Διενεργείται με την έκδοση ερωτηματολογίου ή ψηφοδελτίου σε κάθε ιδιοκτήτη που αναφέρει την ημερήσια διάταξη, κάθε ιδιοκτήτης των εγκαταστάσεων αποφασίζει για τα θέματα που τίθενται σε ψηφοφορία χωρίς την κοινή του παρουσία και διαβιβάζει αυτές τις γραπτές αποφάσεις στον τόπο ή τη διεύθυνση που αναφέρεται στην ανακοίνωση τέτοια συνάντηση..

Η εξασφάλιση της σωστής παρουσίας των ιδιοκτητών των χώρων είναι μία από τις σημαντικές προϋποθέσεις για τη διεξαγωγή γενικής συνέλευσης με τη μορφή κοινής παρουσίας. Η αρμοδιότητα της λήψης αποφάσεων εξαρτάται από αυτό, επομένως συνιστάται η διεξαγωγή της συνεδρίασης τα Σαββατοκύριακα. Θα πρέπει να σημειωθεί ιδιαίτερα ότι η απούσα ψηφοφορία είναι δυνατή μόνο εάν η συνεδρίαση έχει προηγουμένως πραγματοποιηθεί με τη μορφή κοινής παρουσίας. Εάν δεν υπήρχε απαρτία σε μια τέτοια συνεδρίαση, τότε μόνο μπορεί να γίνει ψηφοφορία απόντες. Επιπλέον, η ημερήσια διάταξη θα πρέπει να παραμείνει αμετάβλητη.

Τότε όλα είναι όπως συνήθως. Συζητάμε, μαλώνουμε, συζητάμε και τελικά προχωράμε στην ψηφοφορία. Ψηφίζουμε για κάθε μεμονωμένο θέμα «στα πρακτικά». Εκφράζουμε τη βούλησή μας απλά: «υπέρ», «κατά», «αποχή». Η συνεδρίαση θεωρείται νόμιμη (εξουσιαστική) εάν σε αυτήν συμμετείχαν ιδιοκτήτες που κατέχουν περισσότερο από το 50% των ψήφων του συνολικού αριθμού ψήφων. Η απόφαση για ένα συγκεκριμένο θέμα θεωρείται εγκριθείσα εάν υπερψηφιστεί η πλειοψηφία του συνολικού αριθμού των ψήφων που συμμετέχουν στη γενική συνέλευση, με εξαίρεση τα θέματα που σχετίζονται με την ανακατασκευή κατοικίας, θέματα χρήσης οικοπέδου, θέματα χρήσης κοινόχρηστης περιουσίας, θέματα μεγάλων επισκευών, αποφάσεις επί των οποίων γίνονται δεκτές τα 2/3 των ψήφων.

Συζητήθηκαν λοιπόν τα πάντα, εξετάστηκαν οι υποψηφιότητες μελών του Συμβουλίου και πολύ περισσότερο ο πρόεδρος του Συμβουλίου, η συνεδρίαση ψηφίστηκε χωριστά για κάθε θέμα που αναγράφεται στην ημερήσια διάταξη. Η γραμματεία της γενικής συνέλευσης καταμετρά τις ψήφους και συντάσσει τα οριστικά πρακτικά. Η συνεδρίαση έγινε, οι παρευρισκόμενοι εξέφρασαν τη θέλησή τους, η δημοκρατία θριάμβευσε, ο πρόεδρος και ο γραμματέας της συνεδρίασης συντάσσουν προκηρύξεις για τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης και τις τοποθετούν σε χώρους προσβάσιμους σε όλους τους ιδιοκτήτες.

Αυτές οι πληροφορίες θα ενσωματωθούν σε ξεχωριστό μπλοκ.

Εισαγωγή Νο. 1

Έγγραφα που απαιτούνται για τη δημιουργία οικιακού συμβουλίου με τη μορφή κοινής παρουσίας.

 πρακτικά της συνεδρίασης της ομάδας πρωτοβουλίας.

 ανακοινώσεις με την ημερήσια διάταξη της γενικής συνέλευσης.

 μητρώο όλων των ιδιοκτητών χώρων στην πολυκατοικία.

 μητρώο ιδιοκτητών που συμμετείχαν στην ψηφοφορία.

 πρακτικά της γενικής συνέλευσης.

 ειδοποιήσεις που ενημερώνουν τους ιδιοκτήτες για τα αποτελέσματα της τελευταίας ψηφοφορίας.

Η κύρια δυσκολία με αυτή τη μέθοδο διεξαγωγής γενικής συνέλευσης είναι ότι είναι σχεδόν αδύνατο να συγκεντρωθεί ο απαιτούμενος αριθμός ιδιοκτητών σε ένα μέρος και τη σωστή στιγμή, ακόμη και με έγγραφα που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία· γι' αυτό υπάρχει μια μορφή απουσιοψηφίας .

Η απόφαση της γενικής συνέλευσης μπορεί να ληφθεί χωρίς την κοινή παρουσία των ιδιοκτητών των χώρων σε ορισμένο χρόνο σε συγκεκριμένο μέρος για να συζητηθούν θέματα της ημερήσιας διάταξης και να ληφθούν αποφάσεις για θέματα που τίθενται προς ψηφοφορία. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να εκφράσουν την απόφασή τους για θέματα που τίθενται σε ψηφοφορία παραδίδοντας ψηφοδέλτιο στη διεύθυνση που καθορίζεται στην ειδοποίηση, δηλαδή ψηφοφορία ερήμην.

Τα πρώτα βήματα για τη διεξαγωγή μιας τέτοιας συνάντησης δεν διαφέρουν ουσιαστικά από εκείνα που πρέπει να γίνουν κατά τη διοργάνωση της προσωπικής ψηφοφορίας.

Ο εμπνευστής της γενικής συνέλευσης ή η ομάδα πρωτοβουλίας αποφασίζει να πραγματοποιήσει τη γενική συνέλευση ερήμην. Όπως και στην πρώτη περίπτωση, συζητείται η ημερήσια διάταξη της γενικής συνέλευσης, εξετάζονται υποψηφιότητες για μέλη του συμβουλίου και του προέδρου του συμβουλίου κ.λπ. Αλλά τότε προκύπτουν διαφορές. Τα μέλη της ομάδας πρωτοβουλίας πρέπει να προετοιμάσουν ανακοινώσεις που ειδοποιούν κάθε ιδιοκτήτη για την επερχόμενη ψηφοφορία. Η ειδοποίηση αναφέρει ποιος, γιατί και για ποια θέματα ζητά από τους άλλους ιδιοκτήτες να εκφράσουν την απόφασή τους. Πού και πώς μπορείτε να εξοικειωθείτε με τα απαραίτητα υλικά και πληροφορίες. Πού και μέχρι ποια ημερομηνία μπορεί ο ιδιοκτήτης να υποβάλει την απόφασή του. Όλα αυτά αποτυπώνονται στην κοινοποίηση.

Εισαγωγή Νο. 2

Έγγραφα που απαιτούνται για τη δημιουργία οικιακού συμβουλίου με τη μορφή ψηφοφορίας απουσιών.

• πρακτικά της συνεδρίασης της ομάδας πρωτοβουλίας·
• μητρώο όλων των ιδιοκτητών·
• προκηρύξεις και ψηφοδέλτια·
• πρακτικά απόφασης της γενικής συνέλευσης + ληφθέντα γνωστοποιήσεις και ψηφοδέλτια
• κοινοποιήσεις που ενημερώνουν τους ιδιοκτήτες σχετικά με τα αποτελέσματα της ψηφοφορίας.

Τι θα συμβεί αν δεν επιλέξετε συμβουλές;

Εάν οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες δεν εμφανίσουν δραστηριότητα μέχρι τον Ιούνιο του 2012, τότε η τοπική αυτοδιοίκηση θα το κάνει εντός τριών μηνών. Οι κάτοικοι θα μπορούν είτε να επιλέξουν ένα συμβούλιο είτε να δημιουργήσουν ένα HOA. Όλα αυτά μπορούν να οδηγήσουν στο γεγονός ότι το διοικητικό συμβούλιο θα περιλαμβάνει εκείνα τα άτομα που είναι ευχάριστα μόνο στην εταιρεία διαχείρισης.

Επομένως, εάν έχετε συνηθίσει να μετράτε τα χρήματά σας, μην απορρίπτετε τα θέματα διαχείρισης του σπιτιού σας. Η δημιουργία ενός συμβουλίου πολυκατοικίας είναι ένα ισχυρό εργαλείο στα χέρια ικανών και φροντιστών κατοίκων, μια ευκαιρία ελέγχου του έργου της εταιρείας διαχείρισής τους.

Το οικιακό συμβούλιο, ως θεσμός εκπροσώπησης των ιδιοκτητών, είναι μια πολύ καλή ιδέα. Εξάλλου, ακόμη και για μια εταιρεία διαχείρισης είναι πιο εύκολο να χτίσει σχέσεις με μια ομάδα ιδιοκτητών παρά με όλους τους ιδιοκτήτες του σπιτιού ξεχωριστά. Η κοινή λογική και η νομοθεσία λένε ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποφασίσει και ο οργανισμός διαχείρισης πρέπει να εφαρμόσει την απόφαση.

Παράρτημα 1

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ

(αναρτήθηκε σε δημόσιους χώρους το αργότερο 10 ημέρες πριν από την ημερομηνία της συνεδρίασης)

ΑΓΑΠΗΤΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ

πολυκατοικία Αρ. ___ επί της οδού ________, _________!

"___"__________ 201__ στις ____ ώρες στις εγκαταστάσεις _________________ θα πραγματοποιηθεί

ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΧΩΡΩΝ.

ΗΜΕΡΗΣΙΑ ΔΙΑΤΑΞΗ:

1. Περί εκλογής προέδρου και γραμματέα της συνεδρίασης.

2. Περί εκλογής της εξεταστικής επιτροπής (με σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών χώρων και ψηφοφορία με ψηφοδέλτιο).

3. Περί εκλογής συμβουλίου πολυκατοικίας.

4. Περί εκλογής προέδρου συμβουλίου πολυκατοικίας.

5. Περί κατάρτισης πρωτοκόλλου και εξοικείωσης με τις ληφθείσες αποφάσεις.

Μπορείτε να εξοικειωθείτε με τα υλικά της ημερήσιας διάταξης στην αίθουσα________________, επιπλέον πληροφορίες μπορείτε να λάβετε τηλεφωνικά ____________ από τις 10-00 έως τις 17-00.

Ομάδα πρωτοβουλίας ιδιοκτητών σπιτιού που αποτελείται από τους: Ivanov I.I., διαμέρισμα αρ. 15

…………………

………………….

Petrov P.P., διαμέρισμα αρ. 77

Παράρτημα 2

(δίνεται σε κάθε ιδιοκτήτη έναντι υπογραφής ή αποστέλλεται με συστημένη επιστολή)

ιδιοκτήτες χώρων σε πολυκατοικία στη διεύθυνση:

________________, αγ. ____________________ Οχι.____.

_________________________________________________________________________________________________________________

(Πλήρης επωνυμία ή επωνυμία της νομικής οντότητας - ιδιοκτήτης/ών των εγκαταστάσεων)

________________________________________________________________________________________________________________

όντας ιδιοκτήτης του κτιρίου _______________ αριθ. _____________________

(οικιστικοί/μη οικιστικοί χώροι)

με βάση _____________________________________________________________________

(έγγραφο που επιβεβαιώνει την ιδιοκτησία (πιστοποιητικό, συμφωνία κ.λπ.)

ser. ______ Αριθ. __________________από «___»__________ ______ζ. εκδόθηκε από______________________________________________________________________________

(ποιος εξέδωσε το έγγραφο τίτλου)

______________________________________________________________________________________________________________________

* Εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη με αρ. ____ πληρεξούσιο με ημερομηνία «____»__________200___,

(Ονοματεπώνυμο εκπροσώπου)

Η συνολική έκταση των χώρων είναι ______ τ. Μ.

				DERΠΑΡΑΠΟΓΗΣΕ
	Εκλογή προέδρου της γενικής συνέλευσης Ivanov Ivan Ivanovich (ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 33),γραμματέας της γενικής συνέλευσης -
	Arkhipov Nikolai Nikolaevich (ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 21). Rostova Yana Mikhailovna (ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 2)
	Εκλογή συμβουλίου πολυκατοικίας αποτελούμενο από 5 άτομα για περίοδο 2 (δύο) ετών, αποτελούμενο από: Plyushkin Nikolai Ilyich (ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 21). Golubeva Valentina Petrovna (ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος 9). Ουκάζκιν Σεργκέι Ιβάνοβιτς (ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 2). Ivanov Ivan Ivanovich (ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 33). Petrov Nikolai Nikolaevich (ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 29)
	Εκλογή προέδρου συμβουλίου πολυκατοικίας Ivanov Ivan Ivanovich (ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 33)
	Αναθέστε στον πρόεδρο και τον γραμματέα της συνεδρίασης την υπογραφή των πρακτικών της γενικής συνέλευσης. Βεβαιωθείτε ότι ένα αντίγραφο του πρωτοκόλλου μετά την υπογραφή του τοποθετείται σε πίνακες ανακοινώσεων κοντά στις εισόδους των εισόδων του κτιρίου. Αναθέστε στον πρόεδρο του συμβουλίου της πολυκατοικίας να τηρήσει το αρχικό πρωτόκολλο.

"___" _______________ 201__ Προσωπική υπογραφή ______________

Προσοχή όταν συμπληρώνετε το ψηφοδέλτιο! Πρέπει να εκφράσετε την απόφασή σας για κάθε ερώτηση επιλέγοντας μόνο μία από τις 3 επιλογές

Η καταληκτική ημερομηνία παραλαβής των συμπληρωμένων ψηφοδελτίων είναι η ___ ώρα. "___" ___________ 20__

Η οργάνωση της διαχείρισης των πολυκατοικιών είναι σοβαρή υπόθεση. Συνεπάγεται γνώση σε διάφορους τομείς της νομοθεσίας. Πρώτα απ 'όλα, αυτή η προϋπόθεση είναι σχετική για νομοθετικούς κανόνες που έχουν αναπτυχθεί στον τομέα της στέγασης και των κοινοτικών υπηρεσιών. Ο αριθμός των αποδεκτών εγγράφων αυξάνεται κάθε χρόνο. Είναι πολύ δύσκολη η πλοήγησή τους. Η ζωή των ανθρώπων στις πολυκατοικίες διαφέρει σημαντικά από τη ζωή στον ιδιωτικό τομέα. Πρώτα από όλα, αυτό καθορίζεται από πολλές δυσκολίες, λύσεις στις οποίες πρέπει να αναζητηθούν από κοινού, από την πλειοψηφία των ιδιοκτητών. Για να διατηρήσετε το κτίριο πιο παραγωγικά, θα πρέπει πρώτα να κατανοήσετε την οργάνωση διαχείρισης πολυκατοικιών, η επιλογή της οποίας θα ταιριάζει σε κάθε ιδιοκτήτη.

Ποια είναι η οργάνωση της διαχείρισης MKD;

Η οργάνωση της διαχείρισης των πολυκατοικιών συνεπάγεται ότι όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων (ή οι πληρεξούσιοί τους) θα ενεργούν συντονισμένα.

Αυτή η εργασία επικεντρώνεται σε:

• διατήρηση της ακίνητης περιουσίας και η κατάλληλη χρήση τους·
• παροχή διαφόρων βοηθητικών υπηρεσιών στους κατοίκους του σπιτιού.
• δημιουργώντας άνετες συνθήκες διαβίωσης.

Οι ιδιοκτήτες σε πολυκατοικίες πρέπει να επιλέξουν τον τύπο οργάνωσης για τη διαχείριση ακινήτων.

Αυτό το πρόβλημα πρέπει να λυθεί χωρίς αποτυχία. Άλλωστε το δικαίωμα ιδιοκτησίας μετατρέπεται σε ευθύνη για την κατάσταση του ακινήτου. Πρέπει επίσης να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο δεν προκαλεί βλάβη σε άλλους λόγω της κακής του κατάστασης.

Η οργάνωση διαχείρισης της πολυκατοικίας περιλαμβάνει τη συντήρησή της σε σωστή κατάσταση. Με άλλα λόγια, οι διαχειριστές υποχρεούνται:

• διατήρηση της καθαριότητας σε χώρους που προορίζονται για δημόσια χρήση, καθώς και στον περιβάλλοντα χώρο·
• παρακολουθεί τις δημόσιες επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, υπογράφει συμφωνίες με οργανισμούς προμηθευτών πόρων·
• παρακολουθεί την κατάσταση όλων των τεχνικών συστημάτων της δομής κ.λπ.

Το διάταγμα της ρωσικής κυβέρνησης «Σχετικά με την έγκριση προτύπων και κανόνων για τη διαχείριση πολυκατοικιών» έχει υποστεί ορισμένες αλλαγές. Ωστόσο, η κύρια ιδέα αυτού του εγγράφου παρέμεινε αμετάβλητη.

Τα πρότυπα μιλούν για τους κανόνες εργασίας για την οργάνωση της διαχείρισης πολυκατοικιών. Επιπλέον, καθορίζουν την περιοχή αρμοδιοτήτων των υπαλλήλων και ρυθμίζουν τις αποφάσεις που λαμβάνουν. Σύμφωνα με τους όρους των Προτύπων, στη διαχείριση συμμετέχουν οι ίδιοι οι κάτοικοι (και οι ενώσεις τους), καθώς και πάροχοι υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και οργανισμοί διαχείρισης, οι αρχές της συνιστώσας οντότητας της Ρωσικής Ομοσπονδίας και οι τοπικές αρχές.

Σύμφωνα με τους όρους των Προτύπων, οι οργανισμοί διαχείρισης πρέπει να παρέχουν στους ιδιοκτήτες την ευκαιρία να εξοικειωθούν με πληροφορίες σχετικά με τις υποθέσεις τους. Αυτό σημαίνει ότι κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί να δει μια λίστα με τις υπηρεσίες που παρέχει η εταιρεία διαχείρισης, να διαβάσει την περιγραφή τους και να ενημερωθεί για την αμοιβή για κάθε υπηρεσία.

Κάθε μια από τις μορφές οργάνωσης της διαχείρισης των πολυκατοικιών συνοδεύεται από μεμονωμένες δυσκολίες.

Για παράδειγμα, μερικές φορές είναι δύσκολο να βρεθεί μια γενική λύση. Όσο περισσότεροι άνθρωποι μένουν σε ένα σπίτι, τόσο πιο δύσκολο θα είναι για αυτούς να καταλήξουν σε μια κοινή γνώμη.

Εάν το συγκρότημα διαμερισμάτων διαχειρίζεται τρίτος, η ακεραιότητα της εταιρείας διαχείρισης έχει μεγάλη σημασία σε αυτήν την κατάσταση.

Υπάρχει μεγάλη πιθανότητα ο οργανισμός διαχείρισης να κατευθύνει τα κεφάλαια των ιδιοκτητών σε λάθος μέρος όπου πρέπει να πάνε σύμφωνα με το νόμο. Ως αποτέλεσμα, όλα αυτά έχουν ως αποτέλεσμα πολύωρες διαδικασίες και την επερχόμενη παρατεταμένη επανεκλογή του διοικητικού συμβουλίου.

Μεταξύ άλλων, πρέπει να έχετε κατά νου: η αυτόνομη οργάνωση δεν ενδιαφέρεται πολύ να διατηρήσει το σπίτι σε σωστή κατάσταση. Χωρίς επίβλεψη, ένας μεγάλος αριθμός ζητημάτων μπορεί απλώς να μην αντιμετωπιστεί.

Με ποιους τρόπους είναι δυνατή η οργάνωση της διαχείρισης των πολυκατοικιών;

Επί του παρόντος, σύμφωνα με το νόμο, υπάρχουν τρεις επιλογές για την οργάνωση της διαχείρισης των πολυκατοικιών.

Κάθε ένα από αυτά τα μονοπάτια έχει και αρνητικές και θετικές πλευρές. Ανάλογα με τις περιστάσεις, διαφορετικές μέθοδοι οργάνωσης της διακυβέρνησης είναι κατάλληλες για τους πολίτες. Ωστόσο, δεν υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ των επιλογών. Ο Κώδικας Στέγασης και οι νόμοι που σχετίζονται με τη διαχείριση σε αυτόν τον τομέα δηλώνουν σαφώς την ευθύνη του επικεφαλής του οργανισμού διαχείρισης. Όπως και να έχει, οι κάτοικοι πρέπει να χρησιμοποιούν τις υπηρεσίες κοινής ωφελείας έγκαιρα και πλήρως. Αυτό ισχύει και για υπηρεσίες που σχετίζονται με τον καθαρισμό κοινόχρηστων χώρων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να έχουν δωρεάν πρόσβαση σε πληροφορίες σχετικά με τον οργανισμό και τις δραστηριότητές του.

Μέθοδος 1. Διαχείριση πολυκατοικίας από ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA)

Οι οικιστικοί συνεταιρισμοί και οι ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών είναι δύο ενώσεις που είναι σχεδόν πανομοιότυπες ως προς την έννοια της διαχείρισης των πολυκατοικιών. Εάν επιλεγεί ένας τέτοιος οργανισμός διαχείρισης, τότε οι κάτοικοι πραγματοποιούν γενική συνέλευση τουλάχιστον μία φορά κάθε δύο χρόνια, στην οποία εκλέγεται με ψηφοφορία (με πλειοψηφία) ο πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου. Ο διορισμός των μελών αυτού του συμβουλίου ακολουθεί το ίδιο μοτίβο. Το άτομο που γίνεται πρόεδρος του συμβουλίου αναλαμβάνει την ευθύνη για όλες τις εργασίες που θα γίνουν στο σπίτι. Εάν ξαφνικά δεν δείξει καμία επιθυμία να εργαστεί για τα παράπονά σας και τα αιτήματά σας που σχετίζονται με την κακής ποιότητας παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, μπορείτε να πάτε με ασφάλεια στους ρυθμιστικούς οργανισμούς. Ο πρόεδρος παίρνει τον μισθό του από τις τσέπες των πολιτών. Η ευθύνη του είναι να εξαλείψει όλες τις ελλείψεις.

Τέτοιοι οργανισμοί διαχείρισης έχουν σημαντικές διαφορές. Οι οικιστικοί συνεταιρισμοί μπορούν να δημιουργηθούν αποκλειστικά σε πολυκατοικία, η οποία κάποτε χτίστηκε με τη βοήθεια εισφορών μελών αυτού του συνεταιρισμού. Αξίζει επίσης να θυμόμαστε ότι με τέτοιες αρχικές συνθήκες θα είναι δυνατή στο μέλλον, εάν είναι επιθυμητό, ​​η αλλαγή της διαχείρισης σε HOA ή διοίκηση ενός οργανισμού. Αλλά δεν υπάρχει πλέον γυρισμός.

Ένα HOA μπορεί να εμφανιστεί σε οποιαδήποτε πολυκατοικία. Μπορεί να διαμορφωθεί και σε πολλές πολυκατοικίες. Ωστόσο, υπάρχει μια προϋπόθεση: τα σπίτια να έχουν κοινές επικοινωνίες. Στο HOA, η πλειοψηφία επιτρέπει την αλλαγή του οργανισμού διαχείρισης σε διοίκηση της εταιρείας διαχείρισης.

Εάν δεν υπάρχει άτομο με γνώση στο σπίτι που να θέλει να ασχοληθεί με την πολυκατοικία, αλλά οι κάτοικοι δεν θέλουν να αλλάξουν διαχείριση, ο συνεταιρισμός στέγασης ή η HOA έχουν το δικαίωμα να υπογράψουν μια τυπική συμφωνία για τη διαχείριση της πολυκατοικίας με τον οργανισμό διαχείρισης . Σε αυτήν την περίπτωση, δεν είναι απαραίτητο να αλλάξετε τον ίδιο τον έλεγχο. Και από τη στιγμή που θα υπογραφεί αυτό το έγγραφο, όλα τα προβλήματα που σχετίζονται με τις δημόσιες υπηρεσίες θα είναι ευθύνη του οργανισμού διαχείρισης.

Μέθοδος 2. Διαχείριση πολυκατοικίας από οργανισμό διαχείρισης (MC)

Η διαχείριση πολυκατοικιών με τη βοήθεια εταιρείας διαχείρισης είναι η πιο κοινή επιλογή. Ένας αυθαίρετος αριθμός κτιρίων που βρίσκονται σε οποιαδήποτε περιοχή μπορεί να συνδυαστεί σε μια εταιρεία διαχείρισης. Ο οργανισμός διαχείρισης είναι κατά κύριο λόγο εμπορική οντότητα με σκοπό το κέρδος. Από αυτή την άποψη, η απόφαση για το ύψος των αποδοχών των εργαζομένων ανήκει στον διευθυντή του οργανισμού και όχι στους κατοίκους. Η εταιρεία διαχείρισης έχει το δικαίωμα να υπογράφει έγγραφα τόσο με τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων όσο και με τον HOA ή τον συνεταιρισμό στέγασης (εάν οι κάτοικοι ψηφίσουν για τέτοιους όρους). Μερικές φορές δεν μιλάμε για υπηρεσίες διαχείρισης, αλλά μόνο για συντήρηση. Αυτή η επιλογή είναι καλή για όσους έχουν επιλέξει οργάνωση άμεσης διαχείρισης (ή σε εκείνα τα σπίτια όπου τα χρήματα καταβάλλονται απευθείας στους προμηθευτές).

Καινοτομία στην οργάνωση διαχείρισης πολυκατοικιών είναι ο νόμος για την αδειοδότηση των εταιρειών διαχείρισης. Από εδώ και στο εξής, οι εταιρείες διαχείρισης πρέπει να λάβουν άδεια. Αυτό είναι απαραίτητο ώστε οι εποπτικές αρχές να μπορούν να απομακρύνουν αδίστακτους παίκτες από την αγορά. Ωστόσο, δεν δίνεται η ευκαιρία σε τέτοιες επιχειρήσεις να ανακάμψουν. Επιπλέον, αυτή η καινοτομία δεν επιτρέπει τη δημιουργία καταστάσεων στις οποίες πολλοί οργανισμοί συνδέονται με ένα MKD.

Δεν είναι πολύ δύσκολο για μια εταιρεία που μόλις βγαίνει στην αγορά να πάρει άδεια διαχείρισης πολυκατοικιών. Θα χρειαστεί να γράψει αίτηση στην Κρατική Επιθεώρηση Στέγασης. Στη συνέχεια, ο διευθυντής της εταιρείας διαχείρισης θα πρέπει να περάσει εξετάσεις. Το τελευταίο βήμα είναι η πληρωμή του κρατικού τέλους. Συμβαίνει ένας οργανισμός να αποτυγχάνει να ανταπεξέλθει στις υποχρεώσεις που του έχουν ανατεθεί. Αυτό γίνεται σαφές εάν οι αρχές ελέγχου πλημμυρίσουν από αιτήματα κατοίκων. Σε αυτήν την περίπτωση, η Κρατική Επιθεώρηση Στέγασης μπορεί, πρώτον, να αφαιρέσει αυτό το σπίτι από τη λίστα των κατοικιών που βρίσκονται υπό τη διαχείριση του οργανισμού και, δεύτερον, οι αρχές ελέγχου μπορούν να ανακαλέσουν πλήρως την άδεια. Τέτοιοι νέοι όροι στόχευαν στην ενίσχυση της διαφάνειας και της σαφήνειας του έργου της εταιρείας διαχείρισης.

Μέθοδος 3. Άμεση διαχείριση πολυκατοικίας

Η οργάνωση της διαχείρισης κατά την άμεση διαχείριση της MKD είναι αρκετά απλή αν αναλογιστούμε τη δομή της. Αλλά όσον αφορά την ίδια τη διαχείριση, αυτή η επιλογή είναι αρκετά εντάσεως εργασίας.

Μπορείτε να κανονίσετε απευθείας διαχείριση σε μια πολυκατοικία εάν υπάρχουν το πολύ 30 διαμερίσματα. Αυτή η μέθοδος ελέγχου είναι μόνο για μικρά σπίτια. Αυτή η οργάνωση διαχείρισης πολυκατοικιών προϋποθέτει ότι οι ίδιοι οι κάτοικοι θα φροντίσουν τα πάντα: κοινόχρηστα, επισκευές και συντήρηση του σπιτιού τους και οτιδήποτε άλλο. Και όταν την ευθύνη φέρουν όλοι ταυτόχρονα, σημαίνει ότι κανείς δεν την έχει. Αν υπάρξει κάποια παράβαση δεν θα γίνει λόγος για ποινική ή διοικητική ευθύνη. Το μόνο που μπορεί να αναμένεται από τους οργανισμούς που ασκούν έλεγχο σε αυτόν τον τομέα είναι ότι θα προσπαθήσουν να υποχρεώσουν τον δήμο να θέσει το σπίτι σε διαγωνισμό για τη σύναψη συμφωνίας διαχείρισης με την εταιρεία διαχείρισης.

Αυτό θα συμβεί εάν οι κάτοικοι είναι δυσαρεστημένοι με τις συνθήκες διαβίωσής τους. Εάν οι πολίτες είναι ικανοποιημένοι με την άμεση διαχείριση, στην οποία όλες οι υπηρεσίες προέρχονται απευθείας από εταιρείες παροχής πόρων (και η πληρωμή σε αυτήν την περίπτωση γίνεται χωρίς μεσάζοντες), εάν οι άνθρωποι λύσουν ανεξάρτητα το πρόβλημα καθαρισμού και απομάκρυνσης σκουπιδιών, τότε αυτή η μέθοδος οργάνωσης διαχείρισης είναι η καλύτερη. Υπάρχει ένα σημαντικό σημείο εδώ: είναι απαραίτητο να συνταχθούν σωστά τα πρακτικά της γενικής συνέλευσης στην οποία θα εκλεγεί το συμβούλιο της MKD. Εάν οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν είναι σε θέση να παρέχουν καταλύματα με ελάχιστες υπηρεσίες, μπορεί να συναφθεί συμφωνία διαχείρισης με έναν εξειδικευμένο οργανισμό για εργασία στο σπίτι.

Πώς ρυθμίζεται νομοθετικά η οργάνωση διαχείρισης πολυκατοικιών;

Μέχρι τη στιγμή που εγκρίθηκε ο νέος Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η διαχείριση των πολυκατοικιών βρισκόταν στη σφαίρα δραστηριότητας της στέγασης και των κοινοτικών υπηρεσιών ή των ειδικών υπηρεσιών. Οι δομές αυτές ορίστηκαν από τον δήμο χωρίς να ειδοποιηθούν οι κάτοικοι. Έτσι, ήταν εντελώς αδύνατο για τρίτους οργανισμούς να διεισδύσουν στην αγορά στέγασης και κοινοτικών υπηρεσιών. Ως αποτέλεσμα, υπήρξε μηδενικός ανταγωνισμός σε αυτόν τον τομέα δραστηριότητας. Και δεν υπήρχε ενδιαφέρον για τη βελτίωση της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών.

Μετά την αναθεώρηση του Ρωσικού Κώδικα Στέγασης, δόθηκε στους ιδιοκτήτες ακινήτων το δικαίωμα να σκεφτούν μόνοι τους τον τύπο οργάνωσης της διαχείρισης των πολυκατοικιών. Στο εξής οι κάτοικοι του συγκροτήματος διαμερισμάτων έπρεπε να οργανώσουν γενική συνέλευση. Και εκεί είναι υποχρεωτικό να επιλέξουν τη μέθοδο οργάνωσης της διαχείρισης που τους φαίνεται καλύτερη.

Ωστόσο, η ισχύουσα νομοθεσία είχε τις αδυναμίες της. Για το λόγο αυτό, η οθόνη LCD προσαρμόστηκε το καλοκαίρι του 2011. Τώρα ο δήμος και οι ίδιοι οι κάτοικοι έχουν την εξουσία να ελέγχουν τον τρόπο με τον οποίο οι οργανισμοί διαχείρισης εκτελούν το έργο τους. Νέες συμπεριλήψεις στους νόμους υποδεικνύουν ότι δεν μπορεί να δημιουργηθεί HOA όσο το σπίτι είναι ακόμα υπό κατασκευή. Επιπλέον, οι ίδιοι οι προγραμματιστές δεν έχουν επίσης το δικαίωμα να συμμετέχουν άμεσα στη δημιουργία αυτής της δομής διαχείρισης.

Μεταξύ άλλων, τα νέα πρότυπα επιτρέπουν στους κατοίκους να πραγματοποιούν πληρωμές κοινής ωφέλειας απευθείας μέσω παρόχων πόρων, αποφεύγοντας τον οργανισμό διαχείρισης.

Με ποια σειρά γίνεται η επιλογή της μεθόδου οργάνωσης της διαχείρισης του MKD;

Οι κάτοικοι πολυκατοικιών σε μια συνάντηση (άρθρα 45-48 του Κώδικα Στέγασης) πρέπει να επιλέξουν μια βολική μέθοδο οργάνωσης της διαχείρισης.

Ναι, πρέπει και τίποτα άλλο. Πράγματι, σύμφωνα με το νόμο, παράλληλα με το δικαίωμα ιδιοκτησίας ορισμένων περιουσιακών στοιχείων, οι πολίτες και τα νομικά πρόσωπα φέρουν και ορισμένες ευθύνες. Είναι υπεύθυνοι για τη σωστή συντήρηση αυτού του ακινήτου. Δεν πρέπει να βλάπτει την περιουσία ή την υγεία τόσο του ιδιοκτήτη όσο και τρίτων.

Εμπνευστής της συνάντησης (τόσο για τη διόρθωση της μεθόδου διαχείρισης της πολυκατοικίας όσο και για το θέμα της επιλογής της) είναι οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης (καθώς και η ομάδα τους, συμπεριλαμβανομένων εκπροσώπων του δημοτικού μεριδίου ιδιοκτησίας στην πολυκατοικία).

Η γενική συνέλευση είναι έγκυρη όταν σε αυτήν συμμετέχουν πολίτες ή εκπρόσωποί τους με το 50% των ψήφων από όλους (άρθρο 42 του ΑΚ). Η απόφαση για την επιλογή της μεθόδου για την οργάνωση της διαχείρισης των πολυκατοικιών αναγνωρίζεται ως έγκυρη εάν υπερβεί το 25% των ψήφων για αυτήν.

Η απόφαση που πάρθηκε από τη συνεδρίαση είναι δεσμευτική για όλους τους ιδιοκτήτες. Υπό την επιρροή της υπάγονται και όσοι κάτοικοι δεν συμμετείχαν στην ψηφοφορία. Με τη γενική απόφαση θα αναγκαστούν να συμφωνήσουν και όσοι καταψήφισαν.

Εάν οι ιδιοκτήτες θέλουν, τότε ανά πάσα στιγμή, με τη βοήθεια απόφασης της γενικής συνέλευσης, μπορούν να αλλάξουν την οργάνωση διαχείρισης της πολυκατοικίας.

Ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται να αμφισβητήσει την απόφαση της συνεδρίασης, που ελήφθη κατά παράβαση των απαιτήσεων του Κώδικα Στέγασης, μόνο δικαστικά.

Οι υπάλληλοι της Κρατικής Επιθεώρησης Στέγασης μπορούν να ζητήσουν από το δικαστήριο να ακυρώσει απόφαση συνεδρίασης που ελήφθη κατά παράβαση των όρων του Κώδικα Στέγασης.

Μόνο μέσω του δικαστηρίου και μόνο ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αμφισβητήσει την απόφαση της συνεδρίασης εάν δεν ήταν εκεί ή την καταψήφισε και η απόφαση επηρεάζει τα συμφέροντα και τα δικαιώματά του.

Η αίτηση προσφυγής υποβάλλεται στο δικαστήριο εντός έξι μηνών από την ημέρα που ο πολίτης έμαθε ή όφειλε να μάθει για την απόφαση. Για τους πολίτες που έχασαν μια διαδικαστική προθεσμία για βάσιμους λόγους, μπορεί να αποκατασταθεί (σύμφωνα με το άρθρο 112 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας).

Εάν το δικαστήριο δεν επαναφέρει την προθεσμία, όποιος ενοικιαστής δεν συμφωνεί με την απόφαση μπορεί να ξεκινήσει νέα συνεδρίαση, θέτοντας σε ψηφοφορία το ζήτημα της ακύρωσης της προηγούμενης απόφασης.

Η υπογραφή ποιων συμβάσεων συνεπάγεται την οργάνωση διαχείρισης πολυκατοικιών;

Κατά τη διαχείριση πολυκατοικίας από ένωση ιδιοκτητών σπιτιού(συγκρότημα κατοικιών, άλλοι καταναλωτικοί συνεταιρισμοί) τα νομικά αυτά πρόσωπα υπογράφουν διάφορα έγγραφα. Αυτό περιλαμβάνει συμφωνία διαχείρισης πολυκατοικιών και συμβάσεις παροχής υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Υπογραφές απαιτούνται και για τη συμφωνία συντήρησης και επισκευής κοινόχρηστου ακινήτου στην πολυκατοικία και άλλες συμφωνίες.

Υπάρχουν δύο σχήματα συμβατικών αλληλεπιδράσεων που αναπτύσσονται μεταξύ κατοίκων συγκροτημάτων διαμερισμάτων και οργανισμών που παρέχουν στέγαση και κοινοτικές υπηρεσίες κατά τη διαχείριση των χεριών συγκροτημάτων κατοικιών και ενώσεων ιδιοκτητών κατοικιών:

• Οι κάτοικοι πολυκατοικιών εμπιστεύονται το δικαίωμα υπογραφής εγγράφων στο HOA (PK, LCD) και το HOA (PK, LCD) ήδη συντάσσει και υπογράφει συμφωνία διαχείρισης με τον οργανισμό διαχείρισης. Αυτή, με τη σειρά της, βρίσκει παρόχους υπηρεσιών και υπογράφει συμβόλαια μαζί τους για λογαριασμό της HOA (PC, LCD).
• Οι κάτοικοι συγκροτημάτων διαμερισμάτων επιτρέπεται να υπογράφουν έγγραφα για την παροχή υπηρεσιών HOA (PC, LCD). Αυτό περιλαμβάνεται στην απόφαση της συνεδρίασης, στη συμφωνία διαχείρισης, στο καταστατικό του HOA, PC, LCD.

Κατά την επιλογή μιας μεθόδου για τη διαχείριση μιας πολυκατοικίας από έναν οργανισμό διαχείρισηςΟι κάτοικοι υπογράφουν συμφωνίες διαχείρισης που περιέχουν πληροφορίες σχετικά με:

• εργασίες και υπηρεσίες για την επισκευή και συντήρηση κοινής ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες, έναν αλγόριθμο για τη διόρθωση του καταλόγου αυτών των ίδιων υπηρεσιών, έναν κατάλογο υπηρεσιών κοινής ωφέλειας για τις οποίες είναι υπεύθυνος ο οργανισμός.
• η σύνθεση της κοινής ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, η διεύθυνση του σπιτιού ·
• την αρχή της παρακολούθησης της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του οργανισμού·
• πώς καθορίζεται το κόστος της σύμβασης, πώς υπολογίζεται το ποσό των πληρωμών για επισκευές και συντήρηση, για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και ποια είναι η σειρά πληρωμής.

Η συμφωνία διαχείρισης με τον οργανισμό διαχείρισης αντιστοιχεί στο περιεχόμενό της στη συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών επί πληρωμή που προβλέπεται από την αστική νομοθεσία της Ρωσίας.

Σύμφωνα με τους όρους του άρθρου 780 του Αστικού Κώδικα, ο ανάδοχος (στην περίπτωση αυτή, ο οργανισμός διαχείρισης) πρέπει να παρέχει υπηρεσίες ανεξάρτητα (εκτός εάν καθορίζονται άλλοι όροι στη σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών επί πληρωμή). Έτσι, ο οργανισμός είτε από μόνος του παρέχει στους κατοίκους μέρος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας διαχείρισης για την πολυκατοικία, είτε (άλλη επιλογή) λειτουργεί ως σύνδεσμος μεταξύ των παρόχων υπηρεσιών και των κατοίκων αυτού του κτιρίου.

Οι συμβάσεις με οργανισμούς παροχής υπηρεσιών υπογράφονται από την εταιρεία διαχείρισης όχι για δικό της λογαριασμό, αλλά για λογαριασμό των κατοίκων.

Υπό άμεσο έλεγχοΗ MKD έχει διάφορους τρόπους συνεργασίας με οργανισμούς που παρέχουν δημόσιες υπηρεσίες:

• Συνάπτονται συμφωνίες με όλους (ενδεχομένως με την πλειοψηφία) τους πολίτες. Όλοι ή οι περισσότεροι κάτοχοι είναι ένα μέρος στο έγγραφο.
• Με απόφαση της συνέλευσης, σε θέματα που αφορούν σε συνεργασία με τρίτους οργανισμούς, ένας από τους κατοίκους μπορεί να εμφανιστεί με πληρεξούσιο από τους άλλους.
• Τα έγγραφα υπογράφονται με κάθε ενοικιαστή για δικό του λογαριασμό.

Η ισχύουσα νομοθεσία αντικατοπτρίζει πλήρως τα καθιερωμένα συστήματα για την οργάνωση της διαχείρισης των πολυκατοικιών. Χάρη στους κανόνες που προβλέπονται στους νόμους, οι άνθρωποι μπορούν να επιλέξουν την πιο άνετη διαχείριση για τον εαυτό τους προκειμένου να εφαρμόσουν το δικαίωμά τους να διαθέτουν περιουσία.

Πώς οργανώνεται η διαχείριση των πολυκατοικιών αν δεν επιλεγεί ο τρόπος διαχείρισης του ιδιοκτήτη;

Αν πολίτες που διαμένουν σε πολυκατοικία, ένα χρόνο πριν ανταγωνισμόςστη γενική συνέλευση δεν μπόρεσαν να επιλέξουν έναν συγκεκριμένο οργανισμό διαχείρισης (ή η απόφαση δεν εφαρμόστηκε), ο Κώδικας Στέγασης δίνει εντολή στις τοπικές αρχές να διοργανώσουν ανοιχτό διαγωνισμό για τη διαχείριση της πολυκατοικίας από την εταιρεία διαχείρισης.

Εάν η απόφαση για την οργάνωση της διαχείρισης δεν ελήφθη ανεξάρτητα από τους ιδιοκτήτες, η πολιτειακή κυβέρνηση, το αργότερο ένα μήνα πριν από τη λήξη της συμφωνίας διαχείρισης διαμερισμάτων (βάσει των αποτελεσμάτων του διαγωνισμού), πρέπει να διοργανώσει μια συνεδρίαση των ιδιοκτητών για να αποφασίσει η επιλογή διαχείρισης της πολυκατοικίας.

Εάν, πριν από την ολοκλήρωση της σύμβασης, οι ιδιοκτήτες δεν συμβιβάζονταν με έναν συγκεκριμένο οργανισμό διαχείρισης (ή η απόφαση δεν εφαρμόστηκε), οι αρχές διεξάγουν και πάλι ανοιχτό διαγωνισμό.

Έντυπα τεκμηρίωσης περιέχονται στο κυβερνητικό διάταγμα αριθ. Δεν μπορούν να τροποποιηθούν ούτε από τον διοργανωτή του διαγωνισμού ούτε από τις κρατικές αρχές μιας συστατικής οντότητας της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Με βάση τέτοια διοργανώνονται ανοιχτοί διαγωνισμοί αρχές:

• δίκαιος διαγωνισμός;
• διαμόρφωση πανομοιότυπων όρων συμμετοχής για νομικά πρόσωπα οποιασδήποτε οργανωτικής και νομικής μορφής και μεμονωμένους επιχειρηματίες·
• τη διαθεσιμότητα πληροφοριών σχετικά με τον διαγωνισμό και τη διασφάλιση της διαφάνειας της διεξαγωγής του·
• αποτελεσματική χρήση των χρημάτων των πολιτών για ασφαλείς και ευνοϊκές συνθήκες χρήσης χώρων σε πολυκατοικίες.
• σωστή συντήρηση της κοινής ιδιοκτησίας στην πολυκατοικία ·
• παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας σε πολίτες που χρησιμοποιούν χώρους στο σπίτι.

Για τους ανοιχτούς διαγωνισμούς και τη σύνοψη των αποτελεσμάτων, η διοργανώτρια φόρμα επιτροπή ανταγωνισμού. Δεν μπορεί να περιλαμβάνει άτομα που ενδιαφέρονται προσωπικά για το αποτέλεσμα της εκδήλωσης. Εάν ανακαλυφθούν τέτοια πρόσωπα, ο διοργανωτής πρέπει να τα αφαιρέσει αμέσως από την επιτροπή και να διορίσει άλλα άτομα.

Εκπρόσωποι οικιστικών συνεταιρισμών, συγκροτημάτων κατοικιών, ενώσεων ιδιοκτητών κατοικιών και άλλων εξειδικευμένων καταναλωτικών συνεταιρισμών, καθώς και δημόσιων ενώσεων καταναλωτών (τα σωματεία τους, οι ενώσεις τους) επιτρέπεται να παρίστανται στις συνεδριάσεις της επιτροπής ανταγωνισμού.

Προκήρυξη του διαγωνισμούδημοσιεύεται από τον διοργανωτή (ή για λογαριασμό του από εξειδικευμένη εταιρεία) στον επίσημο τύπο και δημοσιεύεται στον επίσημο ιστότοπο τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από τη λήξη της προθεσμίας υποβολής αιτήσεων συμμετοχής.

Σύμφωνα με τους όρους των Κανόνων της εκδήλωσης, ο νικητής είναι ο οργανισμός που προσφέρθηκε να κάνει τη μεγαλύτερη ποσότητα εργασίας για την επισκευή και τη συντήρηση κοινής ιδιοκτησίας στην πολυκατοικία έναντι της αμοιβής που καθορίζει ο διοργανωτής.

Βάσει του Μέρους 5 του άρθρου 161 του Κώδικα Στέγασης, οι τοπικές αρχές, εντός 10 ημερών από την ημερομηνία του διαγωνισμού, πρέπει να ενημερώσουν όλους τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας για τα αποτελέσματα και τις διατάξεις της συμφωνίας διαχείρισης.

Ο νικητής του διαγωνισμού, εντός 20 ημερών από την ημερομηνία έγκρισης του πρωτοκόλλου του διαγωνισμού, αποστέλλει τα υπογεγραμμένα σχέδια συμβάσεων διαχείρισης πολυκατοικιών στους πολίτες για υπογραφή με τον τρόπο που ορίζει το άρθ. 445 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Οι κάτοικοι πρέπει να υπογράψουν τη συμφωνία διαχείρισης με τον νικητή οργανισμό.

Για μια πολυκατοικία δημιουργείται ένωση ιδιοκτητών σπιτιού σε ένα μόνο αντίγραφο. Η απόφαση αυτή λαμβάνεται σε χωριστή συνεδρίαση. Γίνεται αποδεκτό μόνο εάν ψήφισαν πάνω από το 50 τοις εκατό όσων συμμετείχαν στην ψηφοφορία.

Οι στόχοι της δημιουργίας ενός HOA. Τι είναι?

Με απλά λόγια, πρόκειται για ένωση ιδιοκτητών κατοικίας σε πολυκατοικία. Ο Κώδικας Κατοικίας το ορίζει ως μη κερδοσκοπική οργάνωση. Δημιουργείται σύμφωνα με το πλαίσιο που ορίζει η κείμενη νομοθεσία.

Πρόσφατα, έχει τεθεί συχνά το ζήτημα των αρνητικών συνεπειών για τους κατοίκους που επιλέγουν τη συγκεκριμένη μέθοδο διαχείρισης της περιουσίας τους. Αυτό όμως δεν συμβαίνει λόγω της ίδιας της ύπαρξης της οργάνωσης. Το πρόβλημα είναι η εσφαλμένη διαδικασία δημιουργίας. Μερικές φορές δημιουργούνται όχι για να διευκολύνουν τη ζωή των κατοίκων, αλλά για να ανοίξουν πρόσβαση σε οικονομικούς πόρους και πρόσθετες εξουσίες για ορισμένα άτομα.

Οι αρνητικές συνέπειες δεν εμφανίζονται παντού. Το κύριο πράγμα είναι να ληφθούν υπόψη όλα τα πιθανά χαρακτηριστικά αυτής της διαδικασίας εκ των προτέρων.

Οι πιθανοί τρόποι διαχείρισης ενός σπιτιού αναφέρονται στο άρθρο 161 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Και το άρθρο 44 υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να πραγματοποιούν γενικές συνελεύσεις εάν χρειάζεται να ληφθεί μια πραγματικά σημαντική απόφαση.

Το άρθρο 135 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας είναι επίσης αφιερωμένο στις δραστηριότητες των HOA. Γενικά, υπάρχουν πολλά άρθρα που αποτελούν το ρυθμιστικό πλαίσιο για αυτόν τον τομέα δραστηριότητας:

1. Άρθρο 9 του άρθρου 148.
2. Μέρος 2 του άρθρου 147.
3. Μέρος 5 στο άρθρο 147
4. Μέρος 6 στο άρθρο 146.
5. Μέρος 8 του άρθρου 156
6. Άρθρο 152, μέρος 3.
7. Μέρος 3 του άρθρου 151.
8. Μέρος 1 στο άρθρο 149.
9. Μέρος 2 του άρθρου 137.

Αρχικά βήματα

Οι HOA οργανώνονται τόσο σε μία πολυκατοικία όσο και σε πολλές ταυτόχρονα. Ή στις, που ενώνονται από μια κοινή επικράτεια.

Υπάρχουν πολλές δυσκολίες που σχετίζονται με ορισμένους παράγοντες:

• Πώς να ρυθμίσετε νομικά και οικονομικά ζητήματα;
• Ποιοι υποβάλλουν φορολογικές δηλώσεις και πώς;
• Διαχείρηση αρχείων.
• Πώς να οργανώσετε γενικές συνελεύσεις;
• Διεξαγωγή ψηφοφορίας.
• Η διαδικασία σχηματισμού HOA απαιτεί αυστηρή συμμόρφωση με την ισχύουσα νομοθεσία.
• Πώς να συλλέξετε πληροφορίες από ιδιοκτήτες κατοικιών;

Οι δραστηριότητες του HOA βασίζονται μόνο στις νομικές πτυχές που αναφέρονται στον Κώδικα Στέγασης. Για να είναι ένας οργανισμός νόμιμος, οι ιδιοκτήτες πρέπει να ενταχθούν σε αυτόν. τουλάχιστον το 50 τοις εκατό της συνολικής επιφάνειας του σπιτιού. Κάθε κάτοικος έχει το δικαίωμα να αρνηθεί να ενταχθεί στο HOA. Αλλά και σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει υποχρέωση συμμόρφωσης με οδηγίες μετά από γενικές συνελεύσεις. Όμως τέτοιοι κάτοικοι δεν έχουν το δικαίωμα να λάβουν μέρος στην ψηφοφορία.

Είναι υποχρεωτικό να δημιουργηθεί μια ομάδα πρωτοβουλίας από τους κατοίκους των διαμερισμάτων, τουλάχιστον 5 άτομα. Για την υιοθέτηση του καταστατικού, συγκροτείται μια αρχική γενική συνέλευση. Και για να ολοκληρωθεί η προπαρασκευαστική τεκμηρίωση, η ομάδα πρωτοβουλίας στέλνει μια αίτηση στη διοίκηση της πόλης.

Διεξαγωγή γενικής συνέλευσης

Οι ομάδες πρωτοβουλίας αναλαμβάνουν το μεγαλύτερο μέρος των ευθυνών που σχετίζονται με τις υποθέσεις της εταιρικής σχέσης. Στο προπαρασκευαστικό στάδιο, έχει ήδη διαμορφωθεί εν μέρει. Οι εκπρόσωποι της ομάδας πρωτοβουλίας είναι αυτοί που προετοιμάζουν την ημερήσια διάταξη και στέλνουν προσκλήσεις.Αυτοί οι ίδιοι άνθρωποι είναι υπεύθυνοι για την ανάπτυξη του μελλοντικού Χάρτη. Και για τη διαμόρφωση κατά προσέγγιση Πρωτοκόλλων για κάθε μία από τις συναντήσεις. Τέλος, η ίδια ομάδα είναι υπεύθυνη για τη δημιουργία των εντύπων ψηφοφορίας.

Η συνάντηση γίνεται για να συζητηθεί οποιοδήποτε σημαντικό θέμα. Σε αυτό, κάθε κάτοικος ενημερώνεται για την ανάγκη δημιουργίας ενός HOA και εξηγεί ποια πλεονεκτήματα έχει αυτή η μορφή συνεργασίας.

Μερικές φορές η ψηφοφορία πραγματοποιείται ερήμην. Σε κάθε κάτοικο δίνεται λίγος χρόνος για να πάρει μια απόφαση. Το κύριο πράγμα είναι να παρέχεται εκ των προτέρων στο χάρτη τη δυνατότητα διεξαγωγής απούσας ψηφοφορίας. Για κάθε μέλος της κοινότητας ετοιμάζεται ξεχωριστό έντυπο ψηφοφορίας. Ή για κάθε θέμα που είναι στην ημερήσια διάταξη. Κάθε φόρμα πρέπει να έχει τρεις επιλογές: «αποχή», «υπέρ» ή «κατά».

Η καταμέτρηση των ψήφων δεν πρέπει να βασίζεται στο πόσα άτομα συμμετείχαν. Και ως προς τη συνολική έκταση που ανήκει στους κατοίκους. Για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων 70 τετραγωνικών μέτρων έχουν περισσότερες ψήφους από τους ιδιοκτήτες 30 τετραγωνικών μέτρων.

Με την έγκριση του καταστατικού

Ο χάρτης είναι το κύριο έγγραφο στο οποίο βασίζονται σχεδόν όλες οι δραστηριότητες του HOA. Η σωστή λειτουργία του ίδιου του οργανισμού εξαρτάται από το πόσο καλά έχει προετοιμαστεί το κείμενο αυτού του εγγράφου.

Η κύρια απαίτηση για τον Χάρτη είναι να είναι όσο το δυνατόν απλούστερη. Δεν πρέπει να περιλαμβάνει σημεία που δεν υποστηρίζονται από την ισχύουσα νομοθεσία. Είναι λογικό να αντιγράψετε την ενότητα 6 του Κώδικα Κατοικίας, κάνοντας αλλαγές στην πορεία.

Τότε δεν θα υπάρχει διπλή ερμηνεία των κανόνων. Τα ακόλουθα σημεία πρέπει να υπάρχουν στον Χάρτη HOA:

1. Πόσα μέλη είναι στην επιτροπή ελέγχου;
2. Πόσα μέλη είναι στο διοικητικό συμβούλιο;
3. Η διαδικασία σύγκλησης μελών της HOA.
4. Τοποθεσία του HOA.
5. Όνομα του HOA.

Υπάρχουν μόνο μερικές έννοιες που επιτρέπουν κάποιες αποκλίσεις. Για παράδειγμα, μπορείτε:

• Μπορείτε, κατά την κρίση σας, να διαμορφώσετε μια διαδικασία σύμφωνα με την οποία πραγματοποιούνται κοινές συναντήσεις στις οποίες συμμετέχουν μέλη της HOA και ιδιοκτήτες διαμερισμάτων.
• Μεταβίβαση των εξουσιών εκλογής στη γενική συνέλευση των μελών της HOA. Τότε ο ίδιος ο Πρόεδρος θα εξαρτάται λιγότερο από τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου. Αλλά περισσότερα θα εξαρτηθούν από όλα τα μέλη του HOA.

Ενώ ο Χάρτης HOA προετοιμάζεται και εκτελείται, είναι απαραίτητος πραγματοποιήστε συναντήσεις ως συνήθως για όλα τα σημαντικά θέματα:

1. Συζητούνται οι αμοιβές που σχετίζονται με τις επισκευές και τη συντήρηση.
2. Διενέργεια ψηφοφορίας αυτοπροσώπως και απόντων.
3. Επανεκλογή προέδρων και μελών του διοικητικού συμβουλίου.
4. Χρήση κοινόχρηστης περιουσίας.
5. Χρήση γης.
6. Πραγματοποίηση ανακατασκευής σπιτιού.

Τα εκκρεμή φορολογικά ζητήματα απαιτούν ξεχωριστή λογιστική. Συνιστάται να συμπεριλάβετε στον Χάρτη HOA μια απαίτηση να περιλαμβάνει η κοινότητα περίπου τον ίδιο αριθμό εκπροσώπων από κάθε είσοδο.

Ο Χάρτης HOA είναι ένα έγγραφο υποχρεωτικό για όλα τα μέλη του HOA.Αλλά αυτό δεν ισχύει για τους ιδιοκτήτες κατοικιών.

Σχετικά με τη διαδικασία εγγραφής

Οποιοδήποτε μέλος του διοικητικού συμβουλίου μπορεί να υποβάλει ένα πακέτο εγγράφων στην αρμόδια κρατική υπηρεσία για την εγγραφή του HOA. Η Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία είναι υπεύθυνη για αυτή τη διαδικασία. Το πακέτο εγγράφων αποτελείται από:

• Απόδειξη πληρωμής του κρατικού δασμού.
• Αιτήσεις εγγραφής νομικού προσώπου. Χρησιμοποιείται το έντυπο 11001.
• Πρακτικά του συμβουλίου HOA. Πρέπει να επικυρωθεί από όλα τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου με την υπογραφή τους.
• Χάρτης της εταιρικής σχέσης. Στην τελική έκδοση που εγκρίθηκε στη γενική συνέλευση. Σερβίρεται σε δύο αντίτυπα.
• Πρακτικά της συνεδρίασης, πρωτότυπα ή με τη μορφή συμβολαιογραφικού αντιγράφου.

Η Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία επεξεργάζεται αιτήματα σε επτά ημέρες το πολύ.

Ποιες άλλες διαδικασίες χρειάζονται για να ολοκληρωθούν;

Το πιστοποιητικό αποδοχής είναι το κύριο έγγραφο σύμφωνα με το οποίο το σπίτι μεταβιβάζεται στη διαχείριση του HOA. Κατά τη διαδικασία αυτή πρέπει να υπάρχει ειδική επιτροπή. Συνήθως περιλαμβάνει επίσης μέλη της διοίκησης της HOA και εκπροσώπους του δήμου. Το κείμενο της πράξης συνοδεύεται πάντα από τεχνική τεκμηρίωση που αφορά ένα συγκεκριμένο κτίριο. Πρέπει να συμμορφώνεται με τους κανόνες και τους κανονισμούς λειτουργίας των πολυκατοικιών.

Όταν πρόκειται να άλλη μορφή διαχείρισηςΔεν πρέπει να υπάρξουν αλλαγές στα δικαιώματα των ιδιοκτητών διαμερισμάτων. Όταν ένα σπίτι μεταβιβάζεται στη διαχείριση ενός HOA, δημιουργούνται ειδικές ειδοποιήσεις. Αποστέλλονται στην Επιτροπή Διαχείρισης Περιουσίας, καθώς και στη Διεύθυνση Διοίκησης Πόλης.

Ένας τραπεζικός λογαριασμός για ένα HOA ανοίγει μόνο στο όνομα νομικής οντότητας.

Ο προηγούμενος κάτοχος του υπολοίπου του σπιτιού πρέπει να ενημερωθεί για το τι συνέβη. Παρέχονται όλα τα απαραίτητα στοιχεία.

Σύναψη συμβάσεων

Η κοινή ιδιοκτησία, οι όροι και οι κανόνες για το περιεχόμενό της γίνονται τα κύρια θέματα για τέτοιες συμφωνίες. με ιδιοκτήτες που δεν έχουν ενταχθεί στην εταιρεία.

Τι προβλέπει η σύμβαση;

1. Περιγραφή του ακινήτου που υπόκειται σε επισκευή και συντήρηση.
2. Τι είδους εργασίες επισκευής και συντήρησης εκτελούνται; Πώς ακριβώς;
3. Τι ευθύνη φέρει η HOA σε περίπτωση αδυναμίας εκπλήρωσης των υποχρεώσεων;
4. Πληροφορίες σχετικά με τις ευθύνες του ιδιοκτήτη και άλλα έξοδα επισκευής και συντήρησης. Διαδικασία, ποσό και όροι πληρωμής.

Η συμφωνία με την HOA συντάσσεται σε δύο αντίγραφα. Ο ιδιοκτήτης και ο πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου πρέπει να βάλουν την υπογραφή τους σε αυτό. Το διοικητικό συμβούλιο της εταιρικής σχέσης πρέπει επίσης να συμφωνήσει με αυτές τις ενέργειες. Η ιδανική επιλογή είναι όταν όλοι οι ιδιοκτήτες σπιτιού εντάσσονται στο HOA. Όμως η Νομοθεσία δεν δίνει το δικαίωμα να συνάπτεται σύμβαση με το ζόρι αν κάποιος είναι αντίθετος. Όλες οι απώλειες πέφτουν στο HOA εάν οι ιδιοκτήτες αρνηθούν να πληρώσουν τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.

Το σπίτι μπορεί επίσης να μεταφερθεί σε οργανισμό διαχείρισης, ο οποίος εκλέγεται σε γενική συνέλευση. Με απόφαση της γενικής συνέλευσης εγκρίνεται η σύμβαση διαχείρισης πολυκατοικίας στην περίπτωση αυτή. Η ανάθεση της οργάνωσης διαχείρισης δίνεται από τους ιδιοκτήτες σπιτιού ή τα μέλη του συμβουλίου της HOA. Το ένα μέρος αναφέρει στο άλλο κάθε χρόνο πώς πληρούνται οι όροι που περιγράφονται στη συμφωνία.

Ο οργανισμός διαχείρισης μπορεί επίσης να επιλέξει τις μεθόδους με τις οποίες θα εξυπηρετηθεί ένα συγκεκριμένο σπίτι. Για να το κάνετε αυτό, μπορείτε να συμπεριλάβετε είτε υπαλλήλους HOA πλήρους απασχόλησης είτε τρίτους εργαζόμενους.

Αξίζει καν να οργανώσετε ένα HOA; Η απάντηση βρίσκεται στο βίντεο

Το παρακάτω βίντεο αποκαλύπτει όχι μόνο τις οργανωτικές πτυχές της δημιουργίας ενός HOA, αλλά και τα κίνητρα. Αξίζει να ασχοληθείτε με αυτήν την επιχείρηση ή να εμπιστευτείτε το σπίτι σε μια εταιρεία διαχείρισης;